ผมเห็นด้วยกับทองนะ เพราะมันไม่ได้ขึ้นตามค่าเงินเรา มันขึ้นตามโลก

ทำเลดีมันขึ้นของมันอยู่แล้ว ส่วนบ้านจะขึ้นก็ต่อเมื่อรอบ ๆ นั้น พัฒนา ถ้าไม่พัฒนา ยังไงก็ไม่ขึ้น

เอาง่าย ๆ บ้านผมแล้วกันได้มาในราคา 900K เมื่อ 15 ปีก่อน ในหมู่บ้านไม่มีอะไรเลย จะออกจากหมู่บ้านต้อง Taxi กับ วินเท่านั้น

ตัดมาปัจจุบัน ปากทางเป็นทางด่วน ทางด่วน ศรีรัช จากบ้านไป เซนทรัล เวดวิด 10 นาที

ตอนนี้หมู่บ้านใหม่ที่ขึ้นในซอยบ้านผม หลัก เกือบ 10 ล้าน +++ แล้ว

ช่องคนนี้เคยดู เขาชอบซื้ออสังหาที่โดนธนาคารยึดไม่ใช่หรอครับ

ธนาคารยึดมันขายทุกราคาอยู่แล้ว

ราคามันขึ้นอยู่แล้วครับ อยู่ที่ว่าจะขายได้มั้ย

สำหรับผมแยกเป็น 3 ส่วนครับ

1 ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์
2 ราคาประเมินจากธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อ
3 ราคาขายจริง เทียบจากทำเลและสิ่งปลูกสร้างลักษณะใกล้เคียง

ที่เราซื้อขายกันอยู่ตอนนี้มันคือ 2 และ 3

ยกตัวอย่างบ้านผม 24 ตรว ราคาประเมินที่ดินจากธนารักษ์ 6 แสน ราคาประเมินสิ่งก่อสร้างหลังหักค่าเสื่อม 7 แสน

รวมเป็น 1.3 ล้าน แต่ธนาคารประเมินให้ 2.5 ล้าน

พอถึงเวลซื้อขายจริง เจ้าของเก่าประกาศขายราคาต่ำกว่าประเมินที่ 2.4 ล้าน

ผมต่อรองราคาโดยเอาราคาประเมินจริงไปด้วยที่ 1.3 ล้าน นี้ผมขอซื้อแพงกว่าราคาประเมิณ ได้ที่ 1.9 ล้าน

เจ้าของบอก หลังข้างๆเค้าก็ขาย 2.5 ล้านนะ ผมเลยตอบกลับไปว่า ประกาศขายมา 5 ปีแล้วนะครับ

ราคาขาย จะตั้งเท่าไหร่ก็ได้ ขายได้หรือไม่ได้มันอีกเรื่องนึง ผมเลยเอาแบบบ้านที่ใกล้เคียงกัน และทำเลมีทั้งดีกว่าและแย่กว่าไปด้วย ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.3-2.5 ล้าน ซึ่งทุกหลังประกาศขายนานเกิน 5 ปีแล้วทั้งหมด มี 2 หลังที่ขายออกได้จริง แต่จบที่ราคา 1.9-2 ล้านบาท

สรุปเลยนะครับ อสังหาขึ้นแล้วลงได้แน่นอน เพราะราคาตลาดกับราคาประเมินที่แท้จริงห่างกันคนละโยชน์ นี้ขนาด ตจว นะครับ

ส่วนเรื่องทำเล ผมอยู่สุราษ ราคาที่ดินเป็นรองแค่หาดใหญ่กับภูเก็ต มั่นใจว่าแพงชิหายไม่แพ้ที่อื่น ส่วนที่ตั้ง ก็อยู่ระหว่าง 2 รร เอกชน 2 รร รัฐ 1 อาชีวะ 2 รพ 3 ห้าง ทำเลขนาดนี้ ราคามันยังไม่ไปไหนมาร่วม 10 ปีแล้ว เพราะอะไรทราบมั้ยครับ เพราะราคาที่ดินสุราษ มันแพงล่วงหน้ามาเป็น 20 ปีแล้ว ชนเพดานจนขยับขึ้นไม่ได้อีกแล้ว ได้แต่ลงอย่างเดียว ตอนนี้เลยเป็นสวรรค์ของคนหาบ้านมือ 2 เลย

อยู่ที่ทำเล

มีทาวเฮาส์แบบนี้ ถ้าขายไม่ได้แต่ปล่อยเช่าได้ ก็ยังดี

ไม่รู้ที่อื่นยังไง สมมติ ซอย ลาดกระบัง54

ติดสนามบิน ราคาประเมินขึ้นถึงขายไม่ได้ แต่ปล่อยเช่าได้เรื่อยๆ

ขึ้นอยู่กับการวางโครงสร้างราคาของโครงการ ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก

ตรงที่อยู่ โครงการขายหมดนานแล้ว แต่ไม่เอาป้าย 1.99 ล้านออก
คนที่ซื้อตั้งแต่ช่วง Pre-sale บางคนไม่ได้ส่วนลด บางคนได้เต็มที่แสนเดียว

แต่คนล็อตหลังๆ ซื้อได้ในราคาส่วนลด 300,000

ทำให้เวลาจะขาย คนที่ซื้อราคาเต็มก็ดันราคาขึ้นไม่ได้
คนที่ได้ส่วนลดเยอะ จะขายก็ดันราคาได้เต็มที่แค่ไม่เกินส่วนลดที่ได้รับ

ราคามันขึ้นตลอดอยู่แล้ว แต่ปัญหาคือกำลังซื้อยิ่งคนรุ่นใหม่ๆยิ่งตกลงเรื่อยๆ รายได้ไม่สัมพันธ์กับค่าครองชีพ

ดังนั้นการหมุนเวียนมันเลยต่ำ เด็กรุ่นใหม่ชนชั้นกลางไม่มีปัญญาซื้อ หรือ ถ้าซื้อก็ต้องผ่อนยันแก่ตาย กรณีที่จะทำให้

อสังหาราคาตกคือ

1. จำนวนประชากรลดลง เกิดน้อยกว่าตาย

2. การกระจุกตัวแค่เมืองเจริญๆ เช่น ญี่ปุ่น พวกชานเมืองจะถูกมาก แต่ราคาในเมืองจะพุ่งกระฉูดจนชนชั้นกลาง และ ล่าง

หมดปัญญาจะซื้อ ต้องอาศัยเช่าเค้าตลอดชีวิต

3. อยู่ทำเลที่ประสบภัยธรรมชาติบ่อยๆ อาทิ น้ำท่วม แผ่นดินไหว พื้นที่อันตราย

ทำเล

ราคาขึ้นแน่นอน แต่มีคนซื้อหรือป่าวอีกเรื่องนึง

แล้วแต่ทำเลเลยครับ

ผมซื้อตึกแถวปล่อยเช่าราคาใกล้เคียงกันประมาณ 3m

ที่หนึ่งคืนทุนแล้วอีกที่ยังเหลืออีกครึ่ง ซื้อห่างกันแค่ปี-2ปี

ราคามือสองทำเลดีๆหน่อย ตั้งราคาแพงกว่ามือหนึ่งที่อยู่ถัดกันไปไม่กี่กิโล
ต้องทำเลเทพจริงๆแบบเห็นแล้วอยากอยู่ตรงนี้จังเลยแบบตะโกนถึงขายได้
ได้ฟังเค้าบอกว่าอสังฯตอนนี้ให้ตีไปคร่าว 5ปี++ถึงจะขายได้ จากแต่ก่อนประมาณ 3ปี ผมว่าไม่เกินจริง
เพิ่งเห็นโพสเพื่อนตั้งขายคอนโดตั้งแต่ปี2021 ฝากนายหน้าก็แล้ว ลดราคามาทุกปียังไม่ออก
แต่ทำเลดีใกล้รถไฟฟ้ามีคนเช่าเต็มตลอดปีแต่ขายไม่ได้ก็งงๆอยู่

ผมมีที่ซื้อมาล้านต้นๆ ตอนนี้ราคา 5ล้าน แต่ขายไม่ออกนะ ต้องลดราคาแบบโหดๆ แต่ก็ยังกำไรอยู่ดีตอนขาย

มีอีกที่ตึกแถว3ชั้นซื้อมาล้านต้นๆตอนนั้นล้างเลย แต่ดวงดีเซเว่นมาสร้างข้างๆ แถมมีขนส่งตรงข้าม อันนี้ก็ขึ้นมา 4ล้าน+ อันนี้ปล่อยเช่าเดือนละหมื่นกว่าๆมีแต่คนแย่งกันเช่า สบายเลยเสือนอนกิน จะขายก็ง่าย

ซื้อบ้านหรือคอนโดน่ะไม่แน่ เพราะมันเสื่อมสภาพได้คัรบ

แต่ถ้าที่ดินอย่างเดียว ยังไงก้ขึ้นคัรบ อยู่ที่ว่าจะขึ้นช้าขึ้นเร็ว

ถ้าราคาที่ดินลง ก้ต้องเป็นสาเหตุปัจจัยเฉพาะเลยครับ เช่น โซนนั้นคนไม่อยู่แล้ว โซนนั้นอันตรายเช่นมีตั้งโรงงานเสี่ยงๆ

หรือคนอพยพออกเนื่องจากสาเหตุใดๆ

ผมมองว่าบ้านมือ 1 ยังไงมีแต่ขึ้นเพราะราคาวัสดุ ค่าแรงต่างเพิ่มขึ้นทุกปี ไหนจะค่าที่ดินอีก
ทำเลเดียวกันไม่น่าจะมีถูกกว่าเดิมยกเว้นมือสอง

ส่วนที่จะลดลงคือราคามือสอง เพราะอยากขาย บางคนย้ายงาน ย้ายกลับบ้านนอก อาจจะมีขายถูกกว่า ราคาที่ซื้อมา เพราะต้องการสภาพคล่อง

คำตอบประมาณนี้ครับ