ก่อนจะสรุปว่าบ้านเป็นอะไร ต้องกลับมาที่พื้นฐานทางบัญชีกันก่อนครับ

สินทรัพย์ = หนี้สิน + ทุน​ (ส่วนของเจ้าของ)

เวลาบันทึกบัญชี บ้านจะถูกบันทึกในฝั่งสินทรัพย์ ส่วนหนี้บ้าน จะบันทึกในฝั่งหนี้ครับ

สมมุติคุณซื้อบ้าน 5 ล้าน ผ่อนธนาคารไปแล้ว 2 ล้าน เหลือ 3 ล้าน ทางบัญชีแบบนี้ครับ

สินทรัพย์ 5 ล้าน = หนี้ 3 ล้าน + ส่วนของเจ้าของ 2 ล้าน

ทีนี้คุณเกิดขายบ้านหลังนี้ได้ในอนาคต 6 ล้าน แปลว่า คุณจะได้กำไรเพิ่มขึ้น 1 ล้าน บัญชีจะบันทึกว่า

สินทรัพย์ 6 ล้าน = หนี้ 3 ล้าน + ส่วนของเจ้าของ 3 ล้าน และเมื่อคุณใช้หนี้ธนาคารหมดจะกลายเป็น

สินทรัพย์ 3 ล้าน = หนี้ 0 ล้าน + ส่วนของเจ้าของ 3 ล้าน

สรุปว่า บ้านเป็นสินทรัพย์ครับ

ทีนี้ ในเคสที่ จขกท กล่าวมา เป็นเพียงมุมมองของคนไม่อยากเป็นหนี้ (ซึ่งไม่ผิด)

ชวนมองอีกมุม ถ้าสมมุติคุณไม่ซื้อบ้าน ไม่มีหนี้ จ่ายค่าเช่าไปเรื่อย ๆ วันนึงคุณตาย สินทรัพย์นั้น ยังอยู่ในมือเจ้าของเดิม (และมูลค่าเพิ่มขึ้นตามเวลา) โดยที่ระหว่างทางยังมีส่วนต่างจากค่าเช่าที่คุณจ่ายด้วย

แต่ถ้าคุณซื้อบ้าน วันนึงเกิดผ่อนไม่ไหว ตัดใจขายบ้านไป ระหว่างที่คุณผ่อนมา เงินต้นลดลงเหลือน้อยกว่ายอดหนี้ คุณก็จะได้ส่วนต่างจากตรงนั้น ในขณะเดียวกัน ถ้าคุณเช่าต่อไป วันนึงเกิดรายได้ลดลง เช่าราคาเดิมไม่ไหว ก็ต้องลดหาห้อง หรือที่ๆเล็กลงเผื่ออาศัยต่อไป โดยที่คุณไม่ได้อะไรกลับมาเลย

เอาเคสผมแล้วกัน ผมไปช้อนบ้านจากเพื่อนบ้านที่กำลังจะโดนยึดบ้านจากหนี้สหกรณ์ ในราคา 2.9 ล้านบาท แล้วปล่อยให้เจ้าของบ้านเดิมเช่าต่อที่เดือนละ 11,000 บาท ในขณะที่ผมผ่อนเดือนละ 13,000 บาท (ดูเหมือนผมจะขาดทุนใช่ไหมครับ) ผ่านไป 5 ปี บ้านหลังนี้มีคนมาขอซื้อที่ 3.5 ล้านบาท ผมตัดสินใจขายไป กลายเป็นผมกำไร 6 แสน - ส่วนต่างค่าเช่าที่ผมจ่ายเพิ่ม 120,000 บาท กำไร 3.8 แสน ใน 4 ปี

อันล่างต้องเป็น 6 = 0 + 6 แทนรึเปล่าครับ
สินทรัพย์มูลค่าเท่าเดิม ย้ายหนี้มาเป็นส่วนของเจ้าของ

ในกรณีของผมคือ ในช่วงเวลาที่ถือครอง มันทำให้ผมต้องจ่ายเงินทุกเดือนออกไปอ่าครับ
แสดงว่าการถือมันไว้ แทนที่จะทำให้ผมได้เงินมากขึ้น มันทำให้ผมเสียเงินออกไป
ซึ่งถ้าไม่มีมัน ผมก็ไม่ต้องจ่ายทุกเดือน ดังนั้นการที่ถือมันเอาไว้ทำให้มีภาระผูกพันอยู่กับมันระยะยาวมากๆ
ไม่รวมค่าใช้จ่ายแฝงด้วยนะพวกค่าซ่อม แต่งเติม ต่อเติมอะไรพวกนี้

ถ้าเช่าอยู่แบบนี้โอเค เพราะผมจะเลิกตอนไหนก็ได้ จะย้ายออกตอนไหนก็ได้
แต่ถ้าผ่อนกับมัน สมมติอยากเลิกจ่ายละ ต้องขาย ซึ่งขายได้มั้ยก็ไม่รู้(อย่างตอนนี้ขายไม่ออก)
แสดงว่าแทนที่มันจะเป็นทรัพย์สิน มันเป็นภาระมากกว่าด้วยซ้ำครับ
เพราะถ้าถือไว้ ก็ต้องจ่ายค่าผ่อน ถ้าไม่อยากจ่าย อยากขาย ต้องลุ้นว่าจะขายได้มั้ย
ขายแล้วขาดทุนหรือเปล่า คุ้มกับที่จ่ายมามั้ย
ถ้าเช่าก็จบเลย ไม่ต้องคิดไรมาก

นี่เลยพี่! ผมคิดแบบนี้เลยครับ ถ้าแบบพี่เนี่ย ผมว่าฉลาดและวางแผนดีมากๆครับ
(แต่มันไม่ใช่ของกรณีบ้านผมน่ะสิ)
คือถ้าสมมติผมซื้อบ้านมา แล้วปล่อยเช่า กระแสเงินสดเป็นบวก เท่ากับว่ามันคือทรัพย์สินของผม
แต่ถ้ามันทำให้เงินสดติดลบ ขณะที่ผมถือมัน มันกำลังเป็นหนี้สินของผมอยู่
หลักการมันคือแค่นี้เลย

ตัวอย่างเหมือนที่พ่อผมยกให้ฟังเลยครับ แต่ผมเถียงเขานะ555
ผมบอกว่าแบบนี้ทุกเดือนเราก็เงินติดลบน่ะสิ แสดงว่าทรัพย์นี้มันเอาเงินออกจากกระเป๋าผมทุกเดือน
แล้วผมจะทำไปทำไม ถ้าไม่มีมัน เงินผมก็เท่าเดิมนะ ไม่ลดลงทุกเดือนด้วย
พ่อบอกว่า ปัดโถ่! คิดดูนะ แทนที่พ่อจะผ่อนเองเต็มจำนวน มีคนเช่ามาช่วยผ่อน
แล้วพอครบเวลา ทรัพย์นี้ก็เป็นของพ่อ โคตรฉลาดเลย ไม่โง่หรอก

แต่ทั้งหมดที่เขาพูด มันจะ work ก็ด้วยการที่อยู่บนสมมติฐาน 2 ข้อ
1. ต้องมีคนเช่าจริงๆ ถ้าไม่มีคนเช่า = เราแบกเองจุกๆ
2. เวลาผ่านไป ต้องขายได้จริงๆในราคาที่กำไร ถ้าเราเดือดร้อน โดนกดราคา = ถือฟรี
(ซึ่งตรงนี้ผมว่าอยู่ที่ความชำนาญของแต่ละคน ผมไม่เก่ง ผมก็ไม่เล่นเกมนี้อยู่แล้ว มันเสี่ยงสำหรับผม)

คือถ้าเราวางแผนการซื้ออสังหาแบบนี้ ผมมองว่าเราต้องคิดตั้งแต่แรกว่า ซื้อเพื่อ ลงทุน
แต่ในกรณีของผมที่เจอ คือเขาซื้อมาเป็น "อยู่อาศัยเอง" ไม่ใช่ให้คนอื่นเช่า
ดังนั้นไม่มีคนมาแบกค่าผ่อนให้ วันนึงทำงานไม่ได้ มันคือรายจ่ายหนักทันที แล้วขายยากด้วย

เอาง่ายๆก็คือว่า ผมไม่ได้มองด้านดีๆของมัน เช่น มีคนเช่านะ ผ่อนครบเป็นของเรานะ
ผมมองความเสี่ยงระยะยาวว่า ด้วยค่าผ่อนเท่านี้ต่อเดือน
แน่ใจนะว่าชีวิตเราจะดีตลอดจนผ่อนมันหมดก่อนวิกฤตมาถึง
ขนาดผมอายุยังไม่ 30 ผมยังไม่แน่ใจเลยว่าตัวเองจะมั่นคง
พอเห็นตัวอย่างของที่บ้านปุ๊บ ผมเลยมั่นใจว่า เออผมน่าจะคิดถูกละที่ไม่มองมันเป็นทรัพย์
ไม่งั้นน่าจะหนักกว่านี้

ผ่อนชำระอยู่ คือ หนี้สิน

หลังโฉลด มีชื่อเป็นของเจ้าบ้านแล้ว คือ ทรัพย์สิน

มองเงินฝากเป็นอะไรครับ
ตอนที่ยังไม่ได้ดอกเบี่ย เป็นทรัพย์สินหรือไม่ เป็นสิ่งที่เราจ่ายเงินฝากออกไปตลอด ถ้าไม่ฝากก็ไม่ต้องจ่ายออก
เอาเงินมาถือไว้เฉยๆได้เลย

เรื่องซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยง่ายๆก็คือแล้วแต่คนสะดวกนั่นแหละ แต่ละคนก็วางแผนการเงินต่างกัน

แบบเพื่อนผมมันซื้อประกันเฉพาะที่คุ้มจริงๆ บางตัวมันไม่ซื้อมันบอกว่าเอาก้อนที่จ่ายประกันประจำไปลงทุนหาเงินได้มากกว่าที่ต้องรักษาอีกแถมถ้าไม่ป่วยก็ไม่เสียฟรีมีเงินอยู่กับตัวอีก

ใช่เลยครับพี่ ที่อธิบายมานี่เห็นภาพมากๆ
คือสำหรับผมเนี่ย ถ้าผมซื้อบ้าน ผมจะมองเป็นการลงทุนตั้งแต่แรกว่าซื้อแล้วได้อะไรกับมันมั้ย
ระหว่างที่ถือครอง ได้ประโยชน์อะไรหรือเปล่า เพราะผมเป็นพวกโฟกัสการลงทุนเป็นหลัก
ถ้ายกตัวอย่างแบบที่พี่ว่าคือ สมมติผมซื้อ Art สักชิ้นนึงมา มันไม่ก่อ income ให้ผมเลย
แต่ผมจะมองตั้งแต่แรกเลยว่า "ซื้อเพื่ออะไร" ถ้าซื้อเพราะความชอบ อยากสะสม
ผมเลิกคิดเรื่องความคุ้มค่าหรือราคา หรือสิ่งที่ต้องจ่ายระหว่างทางเลย อันนี้ยอมรับได้
แต่ถ้าซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือสะสมมูลค่า ผมจะมองตั้งแต่ day1 ที่ซื้อเลยว่าสิ่งนี้จะคุ้มแค่ไหนเมื่อผมถือมันไว้
แล้วยอมซื้อแล้วถือครองมัน แม้มันจะไม่ให้ income เป็น cashflow ทุกเดือนก็ตาม

แต่กรณีของบ้าน ถ้ามองเป็นการลงทุนแบบมีแผนการ อันนี้ผมจะถือเป็น asset
แต่ถ้าซื้อมาอยู่อาศัยแบบคุณพ่อคุณแม่ของผม ถ้าตั้งโจทย์ว่าซื้อมาเพื่ออยู่อาศัย
มันไม่ใช่การลงทุนอยู่แล้ว เพราะในช่วงที่ถือมัน ต้องจ่ายเงินออกไปตลอด มีค่าใช้จ่ายแฝงมากมาย
แล้วเราอาศัยอยู่เอง สิ่งที่ได้รับมีเพียง "การได้อยู่" ซึ่งไม่มีเงินเข้ากระเป๋าเลย
แต่ถามว่าโอเคมั้ย โอเคแน่นอนถ้าตั้งโจทย์ว่าซื้อมาเพื่ออยู่ มี comfort zone ในครอบครัว
แต่ก็ต้องยอมรับว่ามันดึงเงินจากกระเป๋าเราไปนะ มันไม่ทำให้เงินเราเพิ่ม
สำหรับผม ผมก็เรียกมันคือหนี้ทันที แต่สำหรับที่บ้าน มองมันคือทรัพย์สิน

พอผมถามว่า มันเป็นทรัพย์ยังไง ถือไว้แล้วเงินลด
เขาก็บอกว่า แต่ถือไว้แล้วราคามันขึ้น ขายได้ในอนาคต มันก็คือทรัพย์สิน
ผมเลยถามว่า อ้าว สรุปซื้อมาอยู่หรือลงทุนกันแน่ ถ้าซื้อลงทุน ต้องมีแผนตั้งแต่แรกว่าจะขายตอนไหน
ผลตอบแทนเท่าไร ไม่ใช่การวัดดวงกับอนาคต
กรณีผมมันคือการวัดดวงครับ และมันก็มาถึงคือเขาผ่อนต่อไม่ไหว มันคือภาระทันที
ขายก็ยาก ตอนนี้ยังขายไม่ออก ถ้าจะออก ต้องลดราคาจนแทบไม่ได้อะไร ไม่ต่างกับเช่าเลยครับพี่

มันก็จริง

คำถามคือ ถ้าคิดแบบนี้ ทั้งชีวิตนี้จะไม่ซื้อบ้านเลยใช่ไหม...?

ถ้า ไม่ใช่ อนาคตยังไงก็คงต้องซื้อ แล้วมันต่างอะไรกัน

ถ้า ใช่ นั้นแปลว่าคุณต้องมีเงินไว้เช่าบ้านจนวันสุดท้ายของลมหายใจ

เห็นภาพยัง

ถ้าเราครอบครองมันอยู่และสามารถตีค่าเป็นเงินได้ ไม่ว่าราคาของสิ่งนั้นจะเพิ่มหรือลด มันก็คือทรัพย์สินครับ

ส่วนจะเป็นหนี้เพิ่ม ขาดทุนหรือกำไร อยู่ที่การบริหารของแต่ละคนแล้ว

คำตอบคือ ใช่ครับ ผมจะไม่ซื้อ ถ้าไม่มีความสามารถจ่ายด้วยเงินสดจริงๆ
หรืออย่างน้อยที่สุด ผมต้องมีกำลังจ่าย 80-90% ของราคาเต็มๆ
ผมเช่าได้ตลอดเลยครับ ไม่มีปัญหาเลย ขอแค่ความคล่องตัวและไม่มีภาระในระยะยาว

ไม่ผิดทั้งคู่ เรื่องที่อยู่อาศัยจะเช่าอยู่ หรือ ผ่อนซื้อ อยู่ที่ปัจจัยส่วนตัวของแต่ละคนว่าเหมาะสมแบบไหน

คุณอย่าเอาความเชื่อตัวเองมากำหนดก่อนครับ

บ้านถือว่าเป็นทรัพย์สินครับ มีมูลค่าทางบัญชีและทางกฏหมายครับ (สามารถยึดได้) จะมีความเสี่ยงสูง/ต่ำ จะมีสภาพคล่องสูง/ต่ำ อันนั้นเป็นอีกเรื่องครับ เหมือนคุณถือพันธบัตร เหมือนถือทองครับ แต่บ้าน = ทรัพย์สินครับ การบันทึกบัญชีก็ต้องบันทึกฝั่งทรัพย์สินครับ การดีแคลร์ก็ต้องสำแดงว่าเป็นทรัพย์ครับ

จะเป็นทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่า เสื่อมมูลค่า อันนั้นเป็นอีกเรื่องครับ ถ้าวันนึงขายแล้วขาดทุน มันก็คือการขาดทุนครับ เหมือนทรัพย์สินอื่นที่มีโอกาสขาดทุนนะครับ หรืออยากเทียบ เทียบกองทุนพวก REIT หรือ PF เลยครับ อันนี้มูลค่าลดลงตลอดแต่ได้กำไรจากปันผล (บ้านได้กำไรจากการอยู่อาศัยที่ไม่ต้องไปเช่าที่ทำให้ต้องบันทึกบัญชีอีกขานึง) ถ้าคุณจะมองว่าบ้านเสื่อมมูลค่า มองว่างั้น REIT ก็เหมือนกันมั้ยล่ะครับ หรือว่าคุณมองว่ากองทุน REIT คือการลงทุนแต่บ้านไม่ใช่ ถ้าแบบนี้ผมก็งงๆนะ

อย่าเอาความรู้สึกมาตัดสินครับ ยิ่งคุณทำธุรกิจ คุณจดทะเบียน เรื่องพวกนี้ต้องแม่นนะครับ

แล้วมันต่างยังไงกับซื้อผ่อน หรือแค่ไม่อยากโดนดอกเบี้ย

แต่มันคอนเซปเดียวกันเลยนะคือสร้าง cash flow ไม่ได้ ยังจะซื้ออีกเหรอ มันย้อนแย้งนะ

คอนเซปคุณคือชีวิตนี้คุณต้องไม่มีบ้านนะ แบบนี้โอเคเลย เพราะบ้านไม่สร้าง cash flow เป็นหนี้สิน

แต่พอคุณบอกว่า ถ้าคุณมีความสามารถที่จะซื้อสดได้ หรือดาวน์ 80-90% อันนี้ย้อนแย้งละ

ถ้าพูดว่ากลัวดอกเบี้ย อันนี้เข้าใจ แต่มันจะไม่ใช่คอนเซปบ้าน = หนี้สินอะ

เอาดีๆ ถ้ามา way บ้าน = หนี้สิน ต้องไม่ซื้อบ้านนะ