ก็จะเอาลดแบบไหนดีกว่า ถ้าลดเล็กๆน้อยๆอย่างช่วงนี้ มันก็ต่อรองง่ายกว่าช่วงพีคๆอยู่แล้ว
แต่ถ้าสถานการณ์ยังตรึงๆอยู่แถวนี้ ก็คงไม่ได้ลดแบบซัมเมอร์เซล ก็ลดแบบปกตินิดๆหน่อยๆนี่แหละ

ส่วนถ้าจะเอาแบบลดเยอะๆ กรณีที่มันจะเกิดแบบนั้นได้ มันก็ค่อนข้างจะเป็นแพทเทิ่นชัดเจน

ปกติคนขายบ้านก็คือบริษัทใหญ่ๆ หรือนายทุนใหญ่ๆแทบทั้งนั้น ถ้าจะลดแรงๆพวกนี้ต้องช็อตไงครับ
เช่นคืนหนี้แบงค์ไม่ไหว กำลังจะจ่ายหุ้นกู้คืนไม่ไหว โรลไม่ได้ อะไรทำนองนั้น
ถ้าเป็นแบบนั้นโดยสภาพก็จะลงลดราคาลงมาแรงๆ ในเบื้องต้นก็จะลดลงมาแถวๆราคาทุน
แบบเดียวกับที่แสนสิริทำในช่วงโควิด

ถ้าเป็นกันทั้งตลาดและอินเวนทอรี่ยังบวมหรือยังขายไม่ได้อีก และเกิดเรื่องขึ้นแบบนี้กับหลายๆบริษัทเข้า
Supply chain ก็จะพังทันที แบงค์จะเข้มขึ้นจนบริษัทพวกนี้มันกู้ไม่ได้ รวมถึงคนจะไปซื้อก็จะกู้ยากขึ้นอีก

บริษัทรับเหมาใหญ่ๆจะช็อตตาม เพราะ end-user จะเริ่มไม่จ่ายเงิน จ่ายเงินช้า
บริษัทที่เป็นซับรองๆไป ก็จะยิ่งช็อตมากกว่า สุดท้ายจะเริ่มทิ้งงานกัน จนกว่าจะได้ตัง

บริษัทขายบ้านที่สถานการณ์หนักสุด จะเริ่มดั๊มราคา เนื่องจากไม่มีทางเลือก พวกหนักรองก็จะเริ่มทำตาม
นำไปสู่ราคาตลาดพัง พวกเสือปืนไวจะรีบขายบ้านให้ไวแข่งกะพวกนั้น จะเริ่มมีคนโดนแบงค์ยึดบ้านมากขึ้น
ทุกคนต้องรีบระบายสต๊อกขายลดราคา 50-70% ก็ขาย

คนผ่อนบ้านก็จะยิ่งรู้สึกโง่ขึ้นเรื่อยๆ เพราะซื้อมา10ล้านผ่อนแบงค์ แต่ราคาซื้อขายตอนนี้เหลือ 4ล้าน 5ล้าน
คนพวกนี้โดยเฉพาะที่ตึงๆ จะยิ่งมีแรงจูงใจในการปล่อยบ้านทิ้งให้แบงค์ยึด
เรื่องราวจะวนไปวนมาแถวนั้นแหละ จนสุดท้ายปัญหาถูกแก้ได้

แต่สถานการณ์ตอนนี้ มันยังไปไม่ถึงขั้นนั้น ตราบใดที่บริษัทยังไม่ตึงถึงขั้นจะจ่ายหนี้ไม่ได้
ไม่มีทางที่บริษัทขายบ้านจะลดราคาลงเยอะๆ เพราะโครงการบ้านคอนโด มันเป็นโปรเจคไฟแนนซ์แทบหมด
ซึ่งปัญหามันจะไม่มีหรอก ถ้าบริษัทนั้นๆมีหนี้ในระดับที่ต่ำมากๆหรือไม่มีหนี้เลย อันนี้ไม่เป็นไร

แต่บริษัทอสังหาส่วนใหญ่ จะมีหนี้สินต่อทุนในระดับที่ไม่น้อยเลย
ถ้าลดราคาแรงๆอย่างท่านว่า ถ้ามัน sold out แบบโคตรไว อันนั้นก็เรื่องนึง
แต่โดยปกติเป็นไปได้เลยว่าสุดท้าย กำไรจากโปรเจคนั้นๆแทบต้องเอาไปคืนแบงค์เกือบหมด
และเป็นการชี้ชวนให้คู่แข่งต้องเริ่มดั๊มราคาลงมาเพื่อสู้ด้วยเช่นกัน ตลาดจะเสียทันที

สุดท้ายทำให้เสียเวลาฟรี หนี้อื่นๆหนี้ยาวๆ ก็จะไม่มีเงินไปจ่าย ทำให้สถานการณ์ยิ่งแย่ลง
ต้องไปเปิดโครงการใหม่ กว่าจะเสร็จอีก 6เดือน-2ปี

ถ้าทำโครงการอสังหาแล้วได้กำไรแค่ 5% 10% หลังหักดอกเบี้ยเผลอๆต่ำกว่านั้น แบบนี้มันได้ไม่คุ้มเสี่ยงครับ
กรณีเดียวที่จะเกิดเหตุการณ์ซุปเปอร์เซลคือ บริษัทกำลังจะล้มเท่านั้นแหละครับ
จึงเลือกขายๆไปก่อน ขาดทุนก็เอา แล้วไปรอลุ้นอนาคต ซึ่งบริษัทปกติดีดี
หรือแม้แต่คนปกติดีดีก็ไม่มีใครทำกันครับ นอกจากมันไม่มีทางเลือกจริงๆเท่านั้น

พิชัย ผู้ซึ่งอยากถาม แต่ไม่ค่อยอยากรู้คำตอบ

แถวที่ผมขับรถผ่านราคาลงจากต้นปีแล้วครับ โซนราชพฤกษ์
แต่คิดว่าราคาไม่น่าลงต่อแล้วนะ ภาคอสังหาฯน่าจะใกล้ bottom แล้ว

ถ้าบ้านใหม่ ไม่รู้ครับ
แต่บ้านมือสองนี่ พี่ที่ทำงานผม 3 คน (บ้านซื่อมา 4-5 ปี)
ยอมขายแบบขาดทุน

แต่ผมชอบนะ
ไร้สาระบ้าง
มีสาระบ้าง
อย่างกระทู้นี้
ที่คนเข้ามาตอบ
ก็ให้แนวคิดอะไรหลายอย่างดี

ญี่ปุ่นตอนนี้ปล่อยฟรีเยอะนะครับ แต่มีข้อแม้ว่าต้องให้รีโนเวท ผมดูๆที่ฮอกไกโดอยู่ บ้านฟรี แต่ถ้ารีโนเวทก็หลายล้าน ไม่รวมต้องเสียภาษีเยอะแยะอีก

คอนโดผมที่พึ่งโอนไป จัดโปรลดแลกแจกแถมกว่าตอนผมซื้อครับ แอบเจ็บใจ
ราคาเท่าเดิมแต่แถมทุกอย่าง

ราคาถูกลง ผมเห็นมาหลายที่ครับ ปล่อยไม่ได้สักที่ คุณภาพมันก็ลด ราคามันก็ลง เจอบ่อย ลดแบบ BYD ก็เคยเจอ คนซื้อเจ็บใจแต่ทำอะไรไม่ได้

มีอีกกลุ่มครับ อยู่ตรงกลาง
บ้าน 6-8 ล้าน ลูกค้าวัยทำงาน 30-40 เริ่มสร้างครอบครัวเล็กๆ
กลุ่มนี้เป็นเดอะแบกอสังหาอยู่ เจ้าหน้าที่สินเชื่อบอกมาเองเลย
หนี้เสียน้อย แบงค์อนุมัติตามปกติไม่ได้ยากขึ้นแบบกลุ่ม 3-4 ล้าน แล้วสู้ดอกเบี้ยด้วยนะ ให้ต่ำเอาเรื่องเลย

ผมก็เพิ่งกู้ไป ได้ดอกต่ำน่าพึงพอใจครับ

ไม่มีทาง ที่ดินมันไม่ได้เกิดขึ้นใหม่

ถูกลงคงไม่ แต่การขึ้นราคาคงค่อยเป็นค่อยไป ไม่กระชากใจจนคนท้อเหมือนตอนนี้

ยกเว้นพวกจะปิดโครงการ

ดู The Big Short เลยครับแล้วจะได้คำตอบ คนที่เคยอ่านเคยฟังหรือศึกษาเรื่อง subprime มาจะรู้ว่าลงครับ แต่ลง 20 ขึ้น 70 นะอะไรแบบนี้

คอนโดใกล้ที่ทำงาน สร้างเสร็จแล้ว 3 ปี ปีแรกห้องถูกสุด พร้อมเฟอร์ 1.69 m ปีสอง 1.49 m ปีนี้ 1.39m ระยองนะครับใกล้มาบตาพุด

ไม่มีทางลดเกิน 20% อย่างมากก็ขายเท่าทุนเพื่อปิดโครงการ เพราะราคาต้นทุนมาจากที่ดิน ผมว่ารัฐประเมินราคาที่ดินเกินจริงไปหลายเท่าตัว กะตั้งสูงๆเพื่อเก็บภาษี สุดท้ายทำคนระดับล่างเดือดร้อน

ขอนอกเรื่องเจ้าของกระทู้หน่อยนะครับ

ผมขอแหล่งหน่อยได้มั้ยครับ สนใจเลย

https://vt.tiktok.com/ZS2tGDRyr/

ท้ายๆคลิปเลย