ตอนนี้มีตึกแถว 3 ชั้นย่านชุมชนอยู่ตจว.ครับ รับไว้ตอนแรก 3.5 M ตอนสิบปีที่แล้ว
ตอนนี้ ราคาตลาดขายกัน 4.5-5.0 M
ประเด็นคือ ทั้งโซนประกาศขายกันหมด ไม่มีคนซื้อ เหลือร้านอาหารตามสั่งข้างๆกับโรงเรียนสอนพิเศษเด็กที่อยู่ใกล้ๆกัน
พอมันว่างเกือบทั้งโซน ตึกเราก็ดูโหวงเหวงไปด้วย ตอนนี้ยังไม่ขาย เผื่อแก่ๆจะขายของชำเล่น
กลายเป็นว่า มันจะเป็นเมืองร้างซะก่อน ชิบจะหายตามตึกข้างๆไปด้วย
อสังหาที่ดี ต้องมีเพื่อนอยู่ด้วยนะครับ

ขายยากครับ



ข้างบ้านผม ติดป้ายประกาศขายมา 3 ปีแล้ว ยังขายไม่ออกเลย

ซื้อตึกซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าเหอะ ซื้อที่ดินเปล่าๆมาทำไม

1.ปล่อยยาก
2.ภาษีที่ดิน

บางคนซื้อที่ทิ้งไว้เจอภาษีที่ดินปีนี้เป็นแสนไม่มีเงินจ่ายต้องไปทำเรื่องผ่อนชำระ แถมต้องมาเร่ขายอีก

ปัจจุบันคือสภาพคล่อง เพราะมันขายยาก พวกที่บอกราคาขึ้นๆอ่ะ บางทีต้องดูด้วยว่ากว่ามันจะมีคนมาซื้อใช้เวลานานแค่ไหน ถ้าไม่ใช่ที่ทำเลทองให้คนซื้อไปเก็งกำไรหรือลงทุนต่อ มันก็ขายยากมากแล้ว

อสังหาตอนนี้ถ้าคิดจะซื้อเก็บต้องเงินเหลือหรือแบ่งไปซื้อทรัพย์สินส่วนอื่นเก็บไว้ประมาณนึงถ้ายังเหลือค่อยมาซื้ออสังหา เพราะนอกจากสภาพคล่องที่มันปล่อยยากแล้ว ค่าบำรุง ค่าภาษีก็ไม่ใช่ถูกๆ บางที่ดินกะเก็งกำไรหลักล้านสุดท้ายเอากำไรไปจ่ายภาษีที่ดินหมด

ขายยากมาก ทำเลที่เป็นพื้นที่เกษตร 10 ปีราคาไม่ไปไหนเลย

ที่ดิน ก็เหมือนการลงทุนอื่นๆคือ ต้องมีความรู้ระดับนึงครับ ไม่ใช่ที่ดินทุกที่จะกำไร

มันมีปัจจัยค่อนข้างเยอะ มันมีเรื่อง การเมือง ผังสี รูปแบบการพัฒนาที่ดิน ขนาดของที่ ถนน และกฎหมาย

และผมว่าเป็นช่วงขาลงของที่ดินแล้ว อัตราการเกิดต่ำ อัตราการขยายเมืองจะช้าลง ส่วนอันที่น่าเก็บน่าลงทุน

ก็ต้องใช้เงินก้อนที่ใหญ่มากๆ แต่ถ้าเงินเย็นเงินเยอะมากๆก็ลุยเลยลงทุนอะไรที่ล้มบนฟูก มันก็น่าทำหมด

เพราะอัตราการรีเทิร์นของคนเงินต้นเยอะ มันง่ายกว่าคนเงินน้อยๆอยู่แล้ว

ทำเลไม่ดีจริงหรือแพงไป ก็ไม่มีคนซื้อต่อ

อย่าลืมตอนนี้เจอภาษีที่ดินด้วย

ไม่เหมือนสมัยก่อนแล้ว

ขายไม่ออกราคา ราคาส่วนมากมาจากราคาอ้างอิงจากชาวบ้านแถวนั้น ราคามโน ราคาข่าวลือ

อัตราการเกิดต่ำ ความต้องการที่ดินมันจะลดน้อยลงไปด้วยนะครับ สิ่งที่จะเกิดตามมาคือที่ร้างและบ้านร้างเหมือนในญี่ปุ่น

เพิ่งไปสัมผัสกับชุมชนต่างจังหวัดมาไม่นานนี้ อดีตเคยคึกคักเป็นแหล่งการค้า ปัจจุบันเงียบเหงาเป็นบ้านร้างราว 70% คนที่อยู่ส่วนใหญ่คือคนแก่ คนหนุ่มสาวย้ายออกไปอยู่ในเมืองหรือในกรุงเทพฯ

ถ้าจะซื้อที่ดินคงต้องดูอนาคตว่า

1. เป็นแหล่งที่คนหนุ่มสาวจะย้ายมาอยู่ไหม
2. เป็นแหล่งที่คนแก่จะย้ายออกจากเมืองมาเป็นบ้านพักยามบั้นปลายไหม (พวกเมืองท่องเที่ยว เมืองตากอากาศ)

นอกจากนี้คิดว่ายากมากที่จะเก็งกำไรได้

สภาพคล่องต่ำ ซื้อยาก ขายยากกว่า

บางพื้นที่ ที่ราคาขึ้นก็จริง แต่ขึ้นตามเงินเฟ้อไม่ทัน ทำให้หลายๆคนมักจะติดกับดักตรงนี้ และคิดว่า ซื้อที่เก็บไว้เพราะ อนาคตจะมีราคา

สมัยก่อนอ่ะใช่้
คนเกิดมากกว่าตาย
คนมากขึ้นแต่ที่เท่าเดิม
ราคามันก็โดดเอาๆ

ตอนนี้คือตรงกันข้าม
คนตายมากกว่าคนเกิด
ที่ดินมีเท่าเดิม
แต่คนอาศัย มีน้อยลงเรื่อยๆ
เมื่อคนซื้อ มีน้อยกว่าคนขายในปริมาณมาก
ต่อไปก็จะมีแต่ราคาลดลง เพราะขายแล้วไม่มีคนซื้อ
การจะขายได้ก็ต้องลดราคาแข่ง

ยังไม่นับการบำรุงดูแลรักษา
ปล่อยที่เปล่าไม่ดูแลเลย มีคนมายึดมาอยู่เกิน 10 ปีก็เสียที่ฟรีๆ
ถ้าจะซื้อแต่เก็บอย่างเดียวก็โดนภาษีที่ดินอีก ปีละ 3% ของราคาประเมินราคาที่ดิน
เช่นที่ดินราคา 1 ล้าน ก็ต้องเสียภาษีทุกปี ปีละ 30,000 บาท
กะว่าจะมาเก็บแทนเงินสด 10 ปีหวังว่าราคาจะขึ้น
ปรากฎว่า ราคาไม่ขึ้นยังไม่พอ
โดนภาษีที่ดิน 10 ปีคิดเป็นเงินไป 300,000 บาท
สรุป 10 ปีเสียเงินไป 1 ล้าน + 3 แสน
แต่ราคาขายอาจจะยังคงที่แค่ 1 ล้าน
สรุปขาดทุน 3 แสน ไม่ได้กำไรนะครับ
ฝากธนาคารเฉยๆยังมีดอกเบี้ย ไม่ขาดทุนแบบนี้

แถวๆบ้านประกาศขาย ผ่านมา8ปีละ ยังขายไม่ออก

เงินต้องนิ่งจริง และใช้เวลา รอจังหวะ