ทั้งดีและไม่ดี เพื่อนบ่นบ่อยๆเปิดหอพักให้พวกนศ.พวกอาชีวะ เทคนิคพวกนี้บ่นตลอด

มันยุ่งยากช่วงปรับปรุงครับ แล้วเวลาอะไรเสียนิดเสียหน่อย ต้องเรียกช่างเข้ามา

ไม่งั้นก็ฝึกซ่อมเอาเอง อันนี้ยิ่งมึน อย่างก็อกน้ำ หัวฉีด คนเช่าทำห้องน้ำ+ห้องเน่างี้

ดูแลทิ้งๆขว้างๆดอกกินหัวก็มีเยอะไปครับ

สมัยก่อนดีมาก แต่ปัจจุบันด้วยอัตราประชากรที่เพิ่มขึ้นน้อยลงไปเรื่อยๆ บวกกับจำนวนหอพักและอพาร์ทเม้นที่มีอยู่ก่อน ทำตอนนี้มีแต่ขาดทุน ยกเว้นคุณคือเจ้าแรกในย่านทำเลใหม่ๆ จริงๆ อาจจะมีลุ้น

ถ้ามีเงินเย็นแนะนำให้ทำครับ แต่ถ้ากู้มาทำ ผมไม่แนะนำ
ผมทำอยู่5ชั้น 79 ห้อง แรกๆส่งดอกแทบตายเก็บค่าห้องไม่ค่อยพอค่าใช้จ่าย
ค่าประกัน ค่าบำรุงลิฟท์ ภาษีโรงเรือน ภาษีสรรพากร ซ่อมโน้นๆนี่ๆ

สมัยนี้ ถ้าไม่ได้มีที่ดินอยู่แล้ว ก็ลำบากครับ

ทั้งค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง แพงขึ้นกว่าสมัยก่อนเยอะมาก ไหนจะค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ขนาดตีแบบ best case คนเช่าเต็มๆแน่นๆ หักลบกลบหนี้ ก็ยังดูตึงๆเลยนะครับ

ยิ่งถ้าเป็นเงินกู้ด้วยแล้ว ผมว่าลำบากมากๆ เพราะแบงก์ก็ไม่อยากปล่อย

คนไปขอกู้ ผมว่าแค่เห็นดอกก็น่าจะต้องถอยแล้ว ถ้าไม่มั่นใจจริงอะนะ

อยากฟังมุมไหนมันมีทั้งนั้นล่ะ ทั้งดี - ไม่ดี

ส่วนผมแนะนำว่า ถ้าทำเลดี แล้วทุกอย่างจะง่ายไปหมด


ยิ่งมีที่ดินอยู่แล้วไม่มีต้นทุน ยิ่งหวาน

บ้านแฟนผมทำอยู่แถว อารี พระราม 6 อะ
โคดชิว แค่รับ หมอ พยาบาลมาเช่าอยู่ก้ชิวละ ไหนจะ เด็ก พ่อแม่ รร. สามเสนอีก
เต็มตลอด

ปล่อยเช่าดีทุกอย่างครับ แต่ต้องอยู่ในทำเลที่ดี
มีที่ดินปล่อยเช่าทำนาหรือปลูกอ้อยได้ค่าเช่าปีละพันต่อไร่ แบบนี้เรียกว่าทำเลไม่ดี
อยู่ในชุมชนทำหอพัก ดี แต่ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าด้วยว่าจะทำให้เราปวดหัวแค่ไหน
ถ้ามีที่ดินกว้างๆ ใกล้ชุมชน ทำตลาดสดให้เช่าครับ แผงเล็กนิดเดียวเก็บค่าเช่ารายวัน สิ้นเดือนรวมยอดได้ค่าเช่าสูงกว่าทำห้องเช่าหลายเท่า ดูแลน้อยกว่าด้วย
ขยับขึ้นมาอีกคือทำโกดังให้เช่า ไม่มีที่ดินก็ไปเช่าเขามาได้ สัญญายาว 30 ปี แล้วทำโกดังให้เช่า 4-5 ปีก็คุยกับเจ้าของที่ดินขอขยายสัญญาเพิ่มไปเรื่อยๆ เพื่อนผมทำมาเกินสิบปีแล้วถามว่าสัญญาเช่าที่ดินเหลือกี่ปี ก็บอกว่า 30 ปีทุกทีจนสงสัยว่าทำไมมันถึงได้เหลือ 30 ปีตลอด เพื่อนบอกว่าขอขยายสัญญาเจ้าของที่บ่อยๆ

อันนี้เอาของพ่อมผมละกันที่เป็นหอพักหรืออพาร์ตเมนท์เลย

ที่นึง 40 ห้อง อีกที่ 55 ห้อง เป็น 5 ชั้นทั้งคู่ แต่แบ่งห้องเป็นพักรายวัน 10 % ที่เหลือรายเดือน

ทำเลมหาวิทยาลัยที่นึง อีกที่อยู่แนวออฟฟิสโซนอุดมสุข-บางนา

ถ้ามีเงิน มีเวลา ทำเลมี ยังไงก้เวิร์ค สิ่งที่น่าปวดหัวสุดคืองานระบบ โดยเฉพาะประปากับสุขาภิบาล ไฟฟ้าผมว่าไม่เท่าไหร่ แต่ต้องมีคนที่เชื่อใจได้ช่วยดูเพราะพ่อผมไม่มีเวลาขนาดนั้น

หลังๆแกไปซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทปล่อยเช่าคล่องตัวกว่า

ที่สำคัญห้ามมีคน ..........

ถ้าทำให้ทำเรทกลางๆ อย่าทำเรทล่าง

เรทล่างนี่ปวดหัวมาก

ก่อความรำคาญ ค้างค่าเช่า หนีค่าเช่า เจอทุกรูปแบบ

ผมว่าทำเลล้วนๆอะ ถ้าใกล้พวกมหาลัยไม่ได้ยั่งยืนนะ เด็กเกิดน้อยลงเรื่อยๆ อยู่ใกล้แหล่งทำงาน ใกล้โรงพยาบาล ใกล้เมือง ผมว่าพวกนี้กินยาวๆ แถมไม่น่าจะมีปัญหากับคนเช่าด้วย

ยิ่งที่ดินแพงด้วย
ต้องห้องเต็ม15ปีนู้นอ่ะคืนทุน

เกือบลงทุนทำแต่เจอเหล็กแพงปีก่อนเลยพับโครงการไป

ถ้ามีเงินเย็นขนาดสร้าง+ซื้อที่ แล้วต้องการ Passive income

เอาเงินไปลงหุ้นปันผลดีกว่าครับ

ไม่ต้องปวดหัว ไม่ต้องบริหารเอง ปันผลพอๆกับทำหอพัก

สภาพคล่องดีกว่าเยอะ ถ้าจะขาย

สมมุติค่าก่อสร้างห้องละ 3 แสนบาท

มี 30 ห้อง ก็ 9 ล้านบาท บวกที่ดินซัก 5 ล้าน เป็น 14 ล้านบาท

เก็บค่าเช่าได้ห้องละ 3000 ก็มีเงินเข้าเดือนละ 90000 บาท

ปีละ 1.08 ล้าน คิดเป็นผลตอบแทน 7.7%

ถ้าเอาเงินไปลงหุ้น สมมุติ ธนาคาร Tisco ตอนนี้ปันผล 10%

หักภาษีไป 10% ก็จะเหลือ 9% ก็ยังมากกว่าทำหอ

ไม่ต้องบริหารเอง ไม่ต้องปวดหัวผู้เช่า ไม่ต้องปวดหัวพนักงาน

จะขายต่อ 1 วัน ได้กลับมา 14 ล้าน ถ้าจะขายหอ ประกาศไป 1 ปี โดนกดราคาเหลือ 10 ล้าน