พอดีช่วงนี้ผมสนใจเรื่องคอนโดเลยเอาความรู้มาแบ่งปันกันครับ... (เหมาะสำหรับคนที่มีแผนจะซื้อคอนโดอยู่เองหรือซื้อใว้ลงทุนขายต่อหรือให้เช่าครับ)
คอนโดจัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซึ่งปัจจัยสำคัญที่สุดที่มีผลต่อราคาและความต้องการของผู้ซื้อคือ...ทำเล (Location)



ก่อนจองคอนโด

1. ประเมินทำเล ...

- เดินทางสะดวกหรือไม่? ถ้ามีการเดินสะดวกราคาห้องต่อตร.ม.จะแพงกว่า...ถ้ามีรถไฟฟ้าผ่านใกล้ๆจะดีมาก (รวมถึงโครงการถไฟฟ้าในอนาคตด้วย MRT, BRT, Airport link) ถึงจะแพงกว่าแต่ก็น่าซื้อกว่าคอนโดที่เดินทางไปไหนมาไหนไม่สะดวกเพราะราคาไม่ตกมากนักและขายต่อได้ง่ายกว่าอยู่เองก็เดินทางสะดวกสบายใจกว่า... (ถ้าซื้อห้องชุดได้ก่อนรถไฟฟ้าเข้าถึงแล้วพอมีรถไฟฟ้าแล้วราคาห้องจะสูงขึ้นมาก)

- มีศูนย์การค้า ร้านอาหาร ร้านซักรีด ร้านสะดวกซื้อ อยู่ใกล้ๆบริเวณนั้นหรือไม่? ตามวิถีชีวิตคนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบาย ถ้าสถานที่เหล่านี้อยู่ไกลแต่มีรถไฟฟ้าหรือการเดินทางสะดวกก็โอเค... กรณีคนไม่รีดผ้าเองควรจะมีร้านซักรีดในตัวอาคาร... (แต่ถ้าเป็นบริเวณที่มีคนเริ่มอยู่มากๆ เช่น มีคอนโดหลายแห่งอยู่แถวนั้นศูนย์การค้าต่างๆก็มักจะมาเปิดในย่านนั้นๆตามมา)

- อยู่ใกล้สถานศึกษาหรือย่านธุรกิจหรือไม่? ถ้าใกล้สถานศึกษาจะเหมาะในการให้นักเรียนนักศึกษาเช่า...ถ้าใกล้ย่านการค้าที่ต่างชาติทำงานจะเหมาะให้ต่างชาติเช่าเพราะคนทั้ง 2 กลุ่มนี้ไม่ได้อยู่แถวนี้ถาวรจึงหาเป็นห้องเช่ามากกว่าซื้อขาดไปเลย...

- ทิศทางแสงแดดเป็นอย่างไร? ห้องที่ดีระเบียงควรจะอยู่ด้านทิศตะวันออก...หรือทิศเหนือทิศใต้...แต่ให้ระวังทิศตะวันตกเพราะ...แสงแดงยามบ่ายทั้งบ่ายจะทำให้ห้องอมความร้อนในตอนกลางคืนต้องเปิดแอร์และเปลืองไฟมาก...ตอนเช้าๆแสงแดดที่ส่องทางระเบียงจะช่วยให้เราตื่นได้ด้วย...

- ที่จอดรถในตัวอาคารเพียงพอหรือเปล่า มีที่จอดประจำหรือไม่?? (กรณีเรามีรถยนต์) ไม่อย่างนั้นต้องมาลุ้นแย่งเก้าอี้ดนตรีกันทุกวัน รวมถึงดูเรื่องการเดินทางโดยทางรถส่วนตัวว่าสะดวกหรือไม่? ใกล้ทางด่วนหรือเปล่า? (สำหรับคนที่บ้านอยู่ต่างจังหวัดและคนชอบเที่ยว...)


2. ประเมินห้อง

- ขนาดห้องเหมาะสมกับการใช้งานหรือไม่ มีห้องย่อยๆภายในกี่ห้อง? อันนี้คงเป็นตามความต้องการของแต่ละคน... เพราะห้องใหญ่ก็ยิ่งเสียค่าส่วนกลางมาก บางห้องมีห้องน้ำ 2 ห้องย่อย ก็ดูว่าจำเป็นหรือไม่?...(อาจจะจำเป็นบ้างตอนแย่งห้องน้ำตอนเช้าๆ555 )

- อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ทางโครงการให้มาด้วยมีอะไรบ้าง ยี่ห้ออะไร?...ส่วนใหญ่ถ้าเราไม่เอาจะมีเงินคืนให้แต่ได้เงินคืนหรือส่วนลดน้อยกว่าที่จ่ายไป... แนะนำว่าเอาเครื่องใช้ไฟฟ้าด้วยคุ้มกว่าครับ...

- ประเมินวัสดุที่เป็นส่วนประกอบของห้องและเครื่องสุขภัณฑ์

3. ประเมินคุณภาพโครงการ

- โครงการทำโดยบริษัทอะไร ผลงานที่ผ่านมาดีหรือไม่ คุ้มค่าเงินที่จ่ายไปหรือไม่? เพราะของส่วนใหญ่เราเห็นก่อนค่อยตัดสินใจซื้อ แต่คอนโดจะเป็นการขายใบจอง ซึ่งกว่าทางโครงการจะให้เราเข้าไปดูก็ตอนเกือบจะเสร็จแล้ว...ต้องเลือกบริษัทที่ไว้ใจได้ระดับนึง...

4. ประเมินราคาห้อง

- คุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปหรือไม่ ขายได้ราคาหรือเปล่า ถ้าเราไม่อยู่ปล่อยเช่าได้ไหม? ควรเก็บข้อมูลราคาที่ดินและราคาห้องชุดเหล่านั้นในบริเวณใกล้เคียงเพื่อเปรียบเทียบกัน...

ปล. สำหรับคนที่จะลงทุนคอนโดให้ประเมินผลตอบแทนต่อปีจากค่าเช่าว่าคุ้มค่าหรือไม่?...ถ้าได้น้อยเกินไป เช่นแค่ 5 % แนะนำว่าเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่นดีกว่า...เช่น กองทุนอสังหาที่ผลตอบแทนต่อปีประมาณ 10% (แต่มีความเสี่ยงเช่นกัน) รวมถึงเผื่อความเสี่ยงว่าอาจจะไม่มีคนเช่าหลายเดือน (ค่าเสียโอกาส) ถ้าจะลงทุนอสังหาผมแนะนำลงทุนบ้านที่มีที่ดินจะดีกว่าเพราะที่ดินมีจำกัด...แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ...ราคาที่ดินมีแต่จะเพิ่ม...แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลด้วย...ทำเลที่มีผู้คนสัญจรมากราคาจะมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ...โดยเฉพาะกลุ่มคนที่สัญจรเป็นชั้นกลางและชนชั้นสูงที่มีกำลังซื้อ...

เมื่อได้คอนโดที่เราถูกใจก็ทำการจ่ายเงินค่าจองกับเจ้าของโครงการ... ก็จะมีการเซ็นสัญญาเกิดขึ้น แนะนำว่าควรถามรายละเอียดทุกแง่มุมก่อนตัดสินใจจองเพราะเงินจองไม่ใช่น้อย ทางโครงการก็ไม่คืนเงินก้อนนี้ถ้าเราเปลี่ยนใจ...การขายใบจองเองก็มีความยุ่งยาก...

ก่อนรับโอน

เราจะต้องไปตรวจประเมินห้องก่อนรับโอน...ขอย้ำ!!!ว่าสำคัญมากๆ...เพราะเมื่อรับโอนไปแล้วเจอปัญหาทีหลังเวลาขอให้โครงการมาแก้ให้มักจะไม่มา...แต่ถ้าเราให้แก้ข้อบกพร่องให้เรียบร้อยก่อนโอนจะไม่ค่อยมีปัญหาเพราะก่อนโอนเรามีอำนาจ (เพราะเงินอยู่ในมือเรา)

ตรวจประเมินห้องชุด

- อุปกรณ์ที่แนะนำให้เตรียมไปด้วย ...กระดาษจดบันทึก(ไว้บันทึกสิ่งที่ต้องแก้ให้ทางโครงการ) ปากกา(ไว้จด) แบบแปลน(ไว้ดูเปรียบเทียบของจริง) เทปพันสายไฟ(ไว้ทำเครื่องหมายในจุดที่จะแก้) กรรไกร(ไว้ตัดเทป) ไฟฉาย ถังน้ำ(ให้ทางโครงการเตรียม...ไว้เทน้ำดูการระบายน้ำที่พื้นหรือสุขภัณฑ์ต่างๆ) ตลับเมตร(ไว้วัดความกว้างยาวของห้อง) ไดรเป่าผมหรือโคมไฟ(ไว้ประเมินปลั๊กไฟว่าใช้งานได้หรือไม่...เอาเอาอุปกรณ์ที่ปลั๊กตัวผู้สามตาด้วย) โทรศัพท์บ้าน(ไว้ประเมินสัญญาณโทรศัพท์)

- ใช้ตลับเมตรวัดความยาวของห้อง...ว่าตรงกับในแบบแปลนหรือไม่?

- ตรวจสอบระบบไฟฟ้าโดยสับ breakerลง แล้วใช้ไดรเป่าผมเสียบดูว่ามีไฟรั่วหรือไม่? เทียบกับตอนเอาเบรกเกอร์ขึ้น รวมถึงจุดที่มีปลั๊กไฟทุกจุด...

- ตรวจอุปกรณ์ไฟฟ้าที่ทางโครงการให้มาว่าใช้งานได้จริงหรือเปล่า? ดูยี่ห้อว่าตรงกับในสัญญาใหม? โดยเครื่องปรับอากาศให้ลองเปิดอย่างน้อย 30 นาที ประเมินความเย็นและการระบายน้ำของเครื่อง

- ประเมินสัญญาณโทรศัพท์โดยนำโทรศัพท์ที่เตรียมมาเสียบสายและลองใช้ว่าใช้ได้หรือไม่?

- ตรวจสอบห้องน้ำ...กดชักโครกดูว่าใช้งานได้หรือไม่? มีน้ำรั่วซึมหรือเปล่า? เปิดน้ำใส่อ่างล้างหน้าให้เต็มแล้วอุดจุกไว้ดูว่าน้ำรั่วซึมหรือไม่? ตอนปล่อยจุกออกน้ำระบายดีหรือเปล่า? เปิดก๊อกน้ำดูว่าน้ำไหลแรงหรือไม่? เอาน้ำใส่ถังแล้วราดลงที่พื้นห้องน้ำดูว่าการระบายน้ำในห้องน้ำเป็นอย่างไร? น้ำเจิ่งนองหรือไม่?

- ตรวจสอบประตูหน้าต่าง...การใช้งานเปิดปิด...

ถ้าจุดไหนบกพร่องต้องแจ้งให้ทางดครงการแก้ไข...อย่าเพิ่งรับโอน ถ้าทุกอย่างดีแล้วและเป็นไปตามแบบแปลน...จึงจะรับโอนได้...(สำคัญมากๆๆๆๆๆ)

ใครที่จะซื้อคอนโดก็ขอให้ได้คอนโดดีๆคุ้มค่าเงินเรานะครับ...ให้อยู่แล้วมีความสุขเพราะบ้านก็คือที่พักใจของเรา... ^_^ ถ้าซื้อเพื่อลงทุนก็ขอให้ประสบความสำเร็จครับ...
credit Gob Pongsakorn ^^

พึ่งเซ็นสัญญาไป กำลังอยู้ในช่วง Pre Approve จากแบงค์
ลุ้นมาก ถ้าผ่านก็คงผ่านแบบฉิวเฉียด อนาถใจ

คราวก่อนแม่ไปตรวจห้องของ LPN ไม่รู้เป็นไง บอกมีแก้ไม่กี่จุด

แม่ผมไม่ค่อยรู้เรือ่งพวกนี้ด้วยสิ

เห็นบางโครงการแย่งที่จอดรถกันอย่างอนาถ

ไม่มีตรวจสอบว่ามีใครเคยตายในห้องหรอ