คือก็ยังโอเคถ้าทำเลดีนะ แต่ผมมองว่าสมัยก่อนมันโตกว่านี้มากๆ

อย่างตึกแถว คนสมัยก่อนนิยมไปสร้างไว้ นอกเมืองนอกนึงแต่ติดถนนใหญ่ รอพวกโครงการบ้านจัดสรรผุดมันจะกลายเป็นทำเลทองขึ้นมา อันนี้ผมขอเรียกคลื่นลูกที่ 1 คือเวฟ 1 นะ

แล้วก็เห็นเยอะมากเท่าที่สังเกตนะ ตอนนี้ตึกเหล่านั้นก็ยังค้าขายได้อะไรดี เป็นร้านสะดวกซื้อบ้าง ร้านขายเฉพาะทางบ้าง

ส่วนบ้านจัดสรร พวกโซนนอกแต่ก่อนมันก็กลายเป็นโซนในไปละ รถติดละ อันนี้คือเวฟ 2

ถ้าในช่วงชีวิตผมตอนนี้ก็เหมือนเวฟสาม

คือขยายโซนออกมาอีก เหมือนอีกวงของหัวหอม คนก็ใช้สูตรเดิมทำตึกแถว ทำสำนักงาน พวกบ้านจัดสรรก็ผุด

แต่ผมมองว่า... มันไม่เป็นอย่างที่คิดน่ะ ตึกแถวสมัยใหม่มันดูห่างไกลจากชุมชนเดิมมาก คนก็ขับรถเลยไปหมด ตลาดจากเวฟ 2 ก็ยังอยู่และมีดักทุกเส้นทาง คนก็ชอบไปตลาดที่มันมีของครบให้เลือกเยอะมากกว่า

หรือถ้าจะทำเป็นคาเฟ่ ก็เกิดกันเยอะเหลือเกิน ร้านอาหารไม่ต้องพูดถึง ร้านอาหารแฝงใน grab อีกเพียบที่ไม่มีหน้าร้าน

ส่วนพวกบ้านจัดสรรเฟสใหม่ๆมันก็มีคนจับจองอยู่ แต่ผมมองว่าเขาก็เหมือนเป็นคนรุ่นใหม่มาอยากมาได้ของใหม่เท่านั้น ของเก่าพวกเวฟ 2 คือร้างเยอะมาก ธนาคารยึดเยอะมาก หมู่บ้าน 100 กว่าหลังร้างไป 20-30 หลังอะไรแบบนี้ ผมก็ไม่รู้ว่ามันปกติไหม

คนไม่มีเงินที่จะซื้อ เอาง่ายๆ รายได้15000 ค่าที่พัก 1ล้าน+ คนอยากได้หลายสิบล้านคน แต่ไม่มีทางที่จะได้ครอบครอง ต้องเช่าตลอดไป

คนไม่มีแหล่งเข้าถึงเงินกู้ ได้แต่เช่าไปวันๆ คนมีกำลังซื้อก็มีจนเหลือ แทบจะสลับ ที่นอน ได้ ทุกที่ใน1 อาทิตย์

ไม่ oversupply หรอกครับ แต่มันแพง คนไทยส่วนใหญ่ซื้อไม่ได้ ลองเปิดให้ต่างชาติมาซื้อดิ แปปเดียวหมด ฉะนั้นมันจึงไม่ oversupply

ส่วนตึกแถวนี่ตกเมต้าไปแล้ว คนซื้อไปต้องประกอบธุรกิจ พวกซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ค่อยสนใจแล้ว

พวกบ้านมือสอง หากอายุนานแล้ว ซื้อไปก็ต้องรีโนเวท เสียเงินเพิ่มไปอีก และไม่ได้รีโนเวทง่ายนะ เจอเพื่อนบ้านมหาภัย เรือหายกันมาแยะแล้ว หากตั้งราคาเท่าบ้านใหม่ในละแวกใกล้กัน มันคงจะขายออกหรอกครับ

ผมเพิ่งจัด ทาวน์โฮม 3 ชั้น ไป ตั้งแต่ปลายเดือน พค แต่คนมาซื้อหลังจากผม ในโครงการคือ มีเพิ่มอีก 2 หลังเองมั้ง น้อยมาก

ถ้าคอนโดที่ไม่ได้ติดรถไฟฟ้าสายดั้งเดิม เขียวเข้ม เขียวอ่อน หรือ MRT สีน้ำเงิน
ผมว่ามัน overprice + oversupply จะเริ่มสังเกตว่ารถไฟฟ้าแบบไม่ไกลอะราคาไม่ถึง 3 ล้านเริ่มมีให้เห็นและ

รอบนอก over มาก
คนติดกับคำว่า "ใกล้รถไฟฟ้า" หลงคิดไปว่าราคาขายต่อมันจะขึ้นแบบ กทม ชั้นใน/ รถไฟฟ้าสายหลัก

คนกู้ไม่ผ่านเยอะ ธนาคารไม่ปล่อยกู้

ประเทศไทยกำลังจะตามญี่ปุ่นไปในเรื่องนี้ คือจะมีบ้านร้างเป็นล้านๆ หลังในอนาคตอันใกล้

เคยไปชุมชนตามต่างจังหวัดหลายที่ ซึ่งแต่ก่อนเป็นชุมชนที่คึกคัก เป็นแหล่งค้าขาย ตอนนี้ร้างหมด มีแต่คนแก่อยู่อาศัย ประมาณ 20-30% ของพื้นที่ทั้งหมด

คนแก่พวกนี้ก็คือรุ่นเจน 1 อย่างที่คุณว่า เจน 2 ก็ไปซื้อบ้านในเมืองอยู่ เจน 3 ถ้าเรียนจบแล้วก็อยู่ในเมืองหรือทำงานในกรุงเทพฯ และอาจจะไม่คิดกลับไปอยู่บ้านพ่อแม่ ไม่ต้องถามถึงบ้านปู่ย่าตายาย ถ้าเจน 1 ตายหมดแล้วก็ไม่มีคนอยู่ กลายเป็นบ้านร้าง

ตลาดอสังหาในเมืองก็ชะลอตัวอย่างมาก ไม่มีทางที่จะกลับไปคึกคักเหมือน 10-20 ปีที่แล้ว เพราะ demand ลดลง คนแต่งงานน้อยลง มีลูกน้อยลง ราคาอสังหาในเมืองไม่เพิ่มขึ้นมาเป็นสิบปีแล้ว ไม่มีอีกแล้วที่จะขายใบจองได้กำไรสิบเท่าในวันเปิดขายคอนโดเหมือนยุคก่อน

ในส่วนของโครงการใหม่ ยังไม่ถึงขั้น oversupply ที่ต้องเอามาขายเลหลัง บริษัทอสังหาก็ระวังตัวกันอยู่ แต่เปิดโครงการใหม่น้อยลงกว่าเดิมมาก อยู่ในช่วงประคองตัว

เศรษฐกิจไทยไม่น่าจะขยายตัวอะไรมากกว่านี้ไปอีกเป็นสิบๆ ปี ตลาดอสังหาที่ผูกกับสภาพเศรษฐกิจก็น่าจะเป็นไปตามนั้น น่าจะหดตัวลงมาก จนกว่าสภาพสังคมจะขยายตัว ซึ่งก็ไม่รู้เมื่อไหร่ ไม่เห็นแววในเวลานี้