มีข้อสงสัยเรื่องราคาประเมินที่ดินกับการยื่นสู้ซื้อบ้าน

พอดีมีที่ดินที่เจ้าของเค้าอัพเกรดเป็นโครงการขึ้นมา (แล้วให้คนสนใจมาปลูกบ้านกันเป็นคอมมู)
โครงการทำระบบคล้ายๆหมู่บ้านจัดสรรที่จะมีส่วนกลางมาให้ด้วย

คราวนี้พอวางแผนจะกู้ซื้อที่ดิน+ปลูกบ้าน
และลองเปิดเว็บกรมธนารักษ์หาราคาประเมิน เจอว่าราคาต่างกับราคาขายเกือบ 20 เท่าเลย
ถ้าอย่างนี้ในเรื่องการทำเรื่องกู้แล้วได้ราคาขายมันเป็นไปได้มั้ย หรือ จะมีวิธีอะไรได้บ้างครับ

ขอบคุณทุกท่านล่วงหน้าครับ

จดจำนองคือการเอาสินทรัพย์ที่มีมูลค่าไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่น ผมกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจ่ายเงินให้เจ้าของโครงการ ผมผ่อนกับธนาคารโดยสัญญาว่าจะผ่อนตามสัญญาหากว่าผิดสัญญา ธนาคารยึดบ้าน+ส่วนต่างถ้ามี

ของคุณมันมีอะไรไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันครับ

อันนี้ดูคือคุณซื้อที่ดินป่าว เพื่อมาสร้างสิ่งปลูกสร้างใช่ไหมครับ มีแบบสิ่งปลูกสร้างไหมมันสามารถเพิ่มยอดวงเงินกู้สิ่งปลูกสร้างได้

ราคาบนกรมธนารักษ์ มันไว้ประเมิณตอนโอน เสียภาษี ส่วนราคาซื้อขายกันจริง ตามตกลงความพึงพอใจ ระหว่างผู้ซื้อ และ ผู้ขาย

ดูละแวกใหกล้เคียง เขาตั้งขายกันไว้เท่าไหร่ ถ้าตั้งขาย ราคา ไล่ๆกัน ยังขายไม่ได้ แสดงว่า ตั้งกันสูงไป

งงกับรายละเอียดที่ให้มา

ที่ดินเปล่าๆ ราคาไม่เท่าไร
ที่ดินในโครงการจัดสรร ราคาเด้งขึ้นมาสูงมาก
มูลค่าของที่ดินในโครงการที่จดจัดสรรสูงกว่าเพราะมีทรัพย์ส่วนกลาง (ที่ดินอื่นๆและสิ่งปลูกสร้าง) เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ท่อน้ำประปา เสาไฟ สวน สโมสร ให้เจ้าของที่ดินในแปลงเป็นเจ้าของร่วมด้วย

หากไม่จดจัดสรร ราคาประเมินจะไม่สูง หากผู้พัฒนาโครงการบวกราคายับๆ ให้ระวังไว้ด้วย

มีค่าส่วนกลางแบบนี้ผมไม่เอานะ

เจอคนไม่ยอมจ่ายแล้วปล่อยให้ส่วนกลางรกร้าง เน่าไป

หรือปลูกสร้างบ้านไม่เสร็จซะที ก็ไม่ต้องจ่ายส่วนกลาง


เจ้าของโครงการก็ไม่รู้จะเชื่อถือได้ไหม ในการจัดหานิติฯมาบริหาร

เอาแค่ที่จขกท.ถามนะ

- ราคาประเมิน ไม่เท่ากับราคาขาย ถ้าคนจากธนาคารมาประเมินแล้วว่าไม่ได้เวอร์จนเกินไป ก็สามารถปล่อยได้ แต่ 20 เท่า ผมว่าก็สุ่มเสี่ยงอยู่ ต้องให้ธนาคารมาประเมิน ถ้าแถวนั้นราคาประมาณนี้กันหมด แสดงว่าราคาประเมินต่ำไป ก็สบาย ๆ กู้ผ่านแหละ
- ถ้ากู้ผ่าน ก็ต้องมาดูว่าคุณผ่อนไหวไหม ก็ยื่นเครดิตบูโรอะไรไป ถ้าธนาคารเขาดูแล้ว คุณผ่อนธนาคารเขาไหว ก็ทำสัญญากันได้
- ถ้าดูแล้วราคาทรัพย์สินไม่ถึงราคาขายจริง ธนาคารเขาก็ให้คุณกู้เท่าที่เขายอม ถ้าคุณยังอยากได้ คุณก็มีสองทางเลือก คือกู้แค่นั้น ที่เหลือโปะเอง หรือ 2 เอาที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นมาค้ำธนาคารเพิ่ม

ราคากรมธนารักษ์ เปนราคาราชการ ที่ ธนารักษ์เขาคั้งขึ้รมาเหมือนเปนราคาเริ่มต้นครับ
แต่เวลาประเมินยื่นกุ้ เขาใช้ราคาตลาด หมายถึงราคา ที่คนใช้ซื้อขายกันจริงๆ ในปัจจุบัน

เช่น ราคาราชการ ตารางวาละ 200 บาท แต่ ทำเลดี คนเขาซื้อขายกัน ตารางวาละ 2000 บาท แบงประเมินว่า รับที่ราคาตลาดได้ เำราะทำเลดี ถ้าแบงยึดก้อเอาไปขายต่อได้