กำลังวางแผนซื้อที่ดิน+ปลูกบ้าน ยังไม่เคยยื่นกู้มาก่อน

ปรึกษาเรื่องการเตรียมเงินกับลำดับสิ่งที่ต้องทำ

*มีที่ดินที่เล็งไว้ตีราคาคร่าวๆ 3 ล้าน + งบปลูกบ้าน 2 ล้าน

ถ้าเป็นแบบนี้ยื่นกู้ธนาคาร ปกติธนาคารจะจ่ายเงินยังไง ต้องเตรียมเงินสดสำรองเท่าไหร่
วางแผนจะยื่นกู้ปีหน้าแต่บ้านจะสร้าง 1-2 ปีถัดไปไม่รีบ (อยากได้ที่ก่อนเพราะกลัวโดนแย่งทำเลไป)

ศึกษาเองแล้วยังงงๆ ใครมีปสก.ชี้แนะให้หน่อยครับ

อยู่ที่เราทำสัญญากับ ผรม. กับธนาคาร

แต่ของผมงวดแรกต้องสำรองจ่ายก่อนเพราะ ผรม.จะขอเบิกก่อนลงเสาเข็ม ส่วนธนาคารจะจ่ายหลังเสร็จ

ส่วนงวดๆอื่นๆก็ไม่มีปัญหาคือ ทั้งเราและธนาคารค่อยจ่าย ผรม. เสร็จงานแต่ละงวดที่เราทำสัญญาไว้

แต่ถ้าอยากไว มีสำรองไว้ก็ดีที่สุด ผมจะใช้วิธีเอาเงินสำรองเราจ่ายไปก่อนเพื่องานมันจะได้เดินตลอด

เพราะบางทีเราทำเรื่องไปกว่าจะได้คิวธนาคารมาตรวจ ทำเรื่องเบิกค่างวดก็เสียเวลาไปหลายวัน

ที่สำคัญระหว่างทางต้องใจแข็งๆของผมนี่บานไปเรื่อย แต่ไม่ได้บานจาก ผรม. บานจากตัวเองล้วนๆ

กู้ซื้อที่ดินเปล่าธนาคารจะไม่ค่อยอนุมัติให้ฮะ ในกรณีนี้ท่านต้องมีเงินเย็นไว้ 3 ล้าน ซื้อที่ดินแล้วเอาไปจำนองหรือค้ำประกันการกู้เงินมาสร้างบ้านอีกทีนึงฮะ

แยกเป็นกู้ซื้อที่ดิน ได้ประมาณครึ่งนึงของราคาขาย ที่ดิน 10 ล้าน ก็กู้ได้ 5 ล้าน เท่าๆที่ผมเคยหามา มากสุดๆ นี่คือ ครึ่งนึงละ เพราะ ธนาคาร/สหกรณ์จะตีว่าเสี่ยงมาก

ส่วนบ้านถ้าจะสร้างทีหลัง 1-2 ปี ก็กู้ทีหลัง ได้ตั้งแต่ 95-100+% แล้วแต่ธนาคารหรือสหกรณ์ ปรึกษา จนท. ธนาคารตรงๆ ก็ได้ ว่าจะสร้างบ้านราคาจริงเท่านี้ ส่วนที่เกินมาจะเอามาตกแต่ง มีทั้งวิธีซิกแซ็ก เช่น บ้านสร้างจากผุ้รับเหมา 5 ล้าน ให้ทำเอกสารอีกชุดเป็น 6 ล้าน ได้เงินมาตกแต่ง 1 ล้าน ส่วนวิธีตรง ก็ธนาคารเกรดดีหน่อย ของผม ธอส บ้าน 4.4 ล้าน เขาทำเพิ่มให้ อีก 2 แสน เป็นเรตดอกเบี้ยเดียวกัน ซึ่งถ้ากู้ตามระเบียบ หรือโปรของธนาคาร มันจะดอกเบี้ยแพงกว่า

กู้ซื้อที่ดิน+สร้างเอง มันจะไม่เหมือนกับซื้อบ้านจัดสรรนะครับ ถึงแม้จะซื้อที่ดินแล้วสร้างเองทันทีเลย ก็จะเป็นที่ดินครึ่งนึง กับบ้านราคาเต็ม แต่บ้านจัดสรรอันนั้นได้เรตแบบราคาบ้านพร้อมที่ดิน 95-100+% เลย

ควรกู้มัดรวม (กู้เพื่อซื้อที่ดินและสร้างบ้าน)
อย่ากู้ซื้อที่ดินโดดๆ แล้วค่อยไปกู้สร้างบ้านอีกรอบ
เพราะกู้ซื้อที่ดินโดดได้วงเงินน้อย ส่วนใหญ่ธนาคารให้ 50-60% ของราคาประเมิน และดอกแพง

ถ้ากู้มัดรวมจะได้ค่าที่ดินเยอะกว่า แต่ก็ไม่เต็มร้อยนะ ราวๆ 60-80% ของราคาประเมิน
ดังนั้นต้องมีเงินก้อนไว้จ่ายค่าที่ดินส่วนที่เหลือ

พอซื้อที่ดินเสร็จ ก็ต้องมีเงินก้อนที่สองไว้จ่ายค่าก่อสร้างจนกว่าจะเบิกงวดแรกได้
ส่วนใหญ่งวดแรกธนาคารจะตรวจกันที่งานเสาเข็ม+ฐานรากเสร็จสิ้น ก็จะจ่ายค่าก่อสร้างงวดแรกมาให้

รายละเอียดปลีกย่อยอาจจะต่างกันไปบ้าง
แต่สรุปรวมๆคือ ไม่มีทางกู้ได้เต็ม 100% ของราคาจริง หรูๆเลยก็ 90% ต่ำๆก็อาจจะได้แค่ 70%
ดังนั้นคุณจะต้องมีเงินก้อนไว้ก่อน เช่นราคาจริง 5 ล้าน ควรหาเงินก้อนมาเตรียมไว้ก่อนสักล้านนึง ค่อยยื่นกู้

ที่ดินเปล่า ไปกู้ที่แบงค์กรุงเทพเท่านั้นเลยครับ ได้80% ส่วนที่เหลือต้องมีออมในบัญชีนะ
ถ้าไม่มีก็หมดสิทธิ์ หลังจากนั้นก็สเตรทเม้นท์สวยไหมแค่นั้นเลย
แต่ถ้ากู้ผ่านแล้วต้องสร้างบ้านภายใน 3 ปีนะ ได้เยอะสุดละกู้ที่ดิน