ผมไปเจอที่ดินผืนนึง 90 ตารางวา ในเขตชานเมืองย่านกทม. ทีดินเข้าซอยย่อยจากถนนหลักของชุมชนเข้าไป

-ด้านหน้าติดถนนสาธารณะ

- อีก 2 ด้านมีกำแพงของเจ้าของที่ดินกั้นไว้แล้ว

- ด้านสุดท้ายที่ผมมองว่าเป็นปัญหาคือ มีด้านที่ติดตึกแถว 5 ชั้นซึ่งตึกแถวหลังนี้สร้างชิดกับกำแพงของเจ้าของที่เลย(ชิดคือชิดเลย แทบไม่มีเว้นระยะจากขอบที่ดินตัวเอง) ผมเดาว่าน่าจะสร้างมานานแล้วตั้งแต่สมัยที่ยังไม่มีกฎหมายเว้นระยะมั้ง

เจ้าของขายราคาถูกกว่าราคาตลาดมาก เค้าบอกว่าต้องการใช้เงินด่วน ต้องการขายทันทีไม่มีเวลาไปรังวัดใหม่กับทั้งราชการและเอกชนที่ต้องรอระยะเวลาอย่างน้อย 2 เดือนขึ้นไป ต่อให้รังวัดเอกชนเค้าก็รอไม่ไหว

ประเด็นคือ ตอนนี้ไม่สามารถหาหมุดของทางราชการได้เลยซักตัว เค้าเคยรังวัดมานานมากแล้ว ดูในสำเนาโฉนดที่เค้าให้มาก็มีเลขหมุด ผมเดาว่าหมุดน่าจะโดนทับไปหมด เค้ายืนยันว่าขอบเขตที่ดินมันอยู่ในกำแพงแน่นอน เพราะไม่เคยมีเรื่องโต้แย้งอะไรกับที่ดินข้างเคียงเลย ประเด็นคือถ้าผมซื้อไปก่อนแล้วค่อยไปทำเรื่องรังวัดกับกรมที่ดินเพื่อหาหมุดใหม่ มันจะมีความเสี่ยงอะไรครับ รบกวนขอคำชี้แนะพึ่งจะเคยซื้อที่ผืนแรกครับ

ถ้าท่านโอเคกับการที่หมุดมันอยู่ในกำแพงของข้างบ้านก็โอเคครับ แต่ถ้าเป็นผมคงไม่ชอบใจเท่าไหร่และอาจจะให้รังวัดใหม่ถ้าเกินเข้ามาที่เราก็ฟ้องศาลให้รื้อออกไปตามนั้น แต่จริงๆซื้อที่ดินที่ไหนก็ช่างถ้าหมุดมันไม่ชัดเจนก็ควรจะรังวัดใหม่ครับ ป้องกันการเกิดข้อพิพาทกับข้างบ้านจะได้ชัดเจนทั้ง 2 ฝั่งว่าเขตใครสุดตรงไหน

อย่าซื้อเลย ไม่ชัดเจน ที่ดินจะได้ไม่ครบเอา ข้างบ้านน่าจะทับหมุดไปแล้วเอาคืนไม่ได้แน่ ๆ

กรณีร้ายๆที่คิดออก
1. ที่ดินเนื้อที่หาย
2. ที่พิพาทกับข้างเคียง คือประมาณว่า ต่างฝ่ายต่างชี้จุดไม่ตรงกันจนต้องยกเลิกรังวัดใช้สภาพปัจจุบัน หรือไม่ก็ต้องฟ้อง

ปัญหาที่จะตามมาเมื่อหมุดที่ดินไม่ชัดเจน คือ เวลาจะสร้างอาคารต้องเผื่อร่นเยอะ

มันมีอีกแบบครับ รังวัดเอกชนแบบไม่ต้องรับรอง คือให้เขามาจับแผนที่ ทำแผนที่ ใช้อ้างอิงราชการไม่ได้ เอาไว้ประมาณเฉยๆ
คือไม่ต้องลงระบบของสำนักงานที่ดิน วัดเฉยๆ อันนี้ไม่นาน ได้คิวก็เขามาวัด ทำแผนที่อีกวัน ได้แผนผังคร่าวๆมา
อันนี้เป็นข้อมูลเฉยๆว่าโอกาสที่ดินหายจะเท่าไร

ถ้าความเสี่ยงเรื่องหาหมุดไม่เจอไม่ต้องกลัวครับ เขามีพิกัด GPS หาเอาถ้าไม่เจอเขาใส่หมุดให้ใหม่
ที่ต้องกังวลคือ ที่ดินมันจะตรงตามเดิมไหมหรือว่าเขาจะล้ำมาเขตเรานี่หละปัญหาใหญ่

ถ้ารังวัด ไม่จบผมก็ไม่กล้าลงทุนครับ มันขอบเขตที่ดินผมว่าใน กทม ยิ่งสำคัญ

ไม่ได้เซียนนะ แต่ส่วนใหญ่ที่เห็นเขาซื้อขายกัน เขาก็ไม่ได้รังวัดหรือไปนั่งหาหลักเขตอะไรให้คนซื้อ เป็นการซื้อขายตามโฉนด จะไปให้คนขายเขารังวัดหาหมุดให้มันก็ยาก (แล้วแต่ตกลง) ถ้ากลัวมีปัญหาก็อย่าซื้อ

ทีนี้ถ้าซื้อที่มาแล้วอยากแน่ใจก็ไปให้ที่ดินมารังวัด รอคิวไป ถ้าเกิดโดนล้ำถามว่าที่ดินจะหายไหม ไม่หาย แต่ต้องไปเจรจากันว่าเอาไง ที่ล้ำไปคืนให้หรือซื้อจากเราแล้วไปทำโฉนดใหม่ ถ้าไม่ลงตัวก็ฟ้องร้อง

เวลาไปดูที่ดินถ้าข้างๆมีรั้วมีบ้านชัดเจน ผมจะเอาตลับเมตรวัดเลย ถ้าขาดเยอะก็คงไม่เอา แต่ก็มีนะที่อยากได้มากแต่วัดแล้วหายไปเยอะ มันต้องมีคนลักไก่แน่ เลยแบบฟ้องก็ฟ้อง ข้างบ้านก็จะบวก ไม่ต้องมีมันละ แต่คนรอบข้างห้ามไว้เลยไม่ไปต่อ

สำหรับผมคือความพอใจครับ
1. มันถูกกว่าราคากลางมาก รับพื้นที่จริงตอนนี้ได้ก็โอเคร
เช่น 90ตรว.วัดจริงได้ 86-87
2. การสร้างเรามาที่หลังต้องเว้นระยะมั้ย

ถ้า2 ข้อนี้ผ่านความพอใจก็คุ้มครับ

เพิ่มข้อ 3. คือเสียงจากสังคมรอบข้าง ไว้พิจารณา

ใจเย็นๆครับ เดาว่าน่าจะใช้เงินไม่น้อย ทำให้ถูกต้องไปเลยตอนนี้ดีว่า รีบๆแล้วสุดท้ายปัญหาจะตกมาที่เรา

ขอสอบถามทุกท่านเพิ่มเติมครับ กรณีที่ตึกแถว 5 ชั้นสร้างชิดขอบเขตที่ดินเค้าเลยแล้วเราจะไปสร้างบ้านทีหลัง เราต้องเว้นระยะห่าง 2 เมตรตามกฎหมายทั่วไปไไมครับหรือต้องมากกว่านี้?

ตอบเม้นต์ข้างบน เว้น 2 ม ถ้ามีช่องเปิด หน้าต่าง ระเบียง เว้น 0.5 ม ถ้าเป็นกำแพงทึบหมด (ต้องทึบจริงๆ ไม่มีช่องเปิดอะไรเลยนะ อย่าลืมทำรางน้ำหลังคาด้วยถ้าเป็นฝั่งน้ำลง)

ดีที่สุด ไปคุยกับโยธาของอำเภอเลยครับ เอาโฉนด แปลนที่อยากสร้าง ให้เขาดู เขาจะบอกเองว่าอะไรผิด และอย่าสร้างก่อนเรื่องผ่าน ผิดแล้วเดี๋ยวต้องมานั่งแก้