จริง แต่ก่อนเป็นธรรมศาสตร์เป็นทุ่งนารังสิต ตอนนี้เชียงรากดงคอนโดเยอะ

ลงทุนแบบไม่มีความรู้ อะไรก็เจ๊งทั้งนั้นล่ะครับ

ถามว่า ลงทุนหุ้น คริปโต ฟอเร็ก หรือทำธุรกิจ มันมีคนเจ๊งไหม ก็มี ถ้าความรู้ไม่พอ หรือต่อให้มีความรู้ประสบการณ์น้อยก็เจ๊งได้


ลงทุนคอนโดจมไหม มันอยู่ที่แผนการ ผมเห็นพวก ฟลิบ ใบจอง บวกกันห้องเป็นแสนๆ ตอนบูมๆ นี่ผมบวกห้องละ 6-7 แสนยังบวกมาแล้ว แต่ตอนนี้ใบจองเล่นยาก ถ้าไม่แรร์จริงๆ มันไม่ได้ ณ ตลาดตอนนี้ ละจะบอกว่าพวกใบจองมันมีมาเฟียร์ทหารคุมคิวอยู่ คนในวงการรู้ดี

ส่วนพวกซื้อโอนแล้วราคาไม่ขึ้น แสดงว่าซื้อไม่ถูกตัว ไม่ถูกทำเลครับ บางตัว ผมได้กำไรเกือบ 100% ก็มี ถือไว้ 4-5 ปี ราคาก็ขึ้นตลอด ห้องไม่เคยว่างเกินเดือน แต่มันไม่ใช่ทุกที่ ทุกห้องไง ถ้ามันจิ้มอะไรก็ได้แล้วรวย คงรวยกันหมดแล้ว


ของแบบนี้มันต้องมีความรู้ ประสบการณ์ เท่านั้น ละจะบอกว่าของดีมันต้องแย่งกันจอง มันไม่ใช่เดินดุ่มๆเข้าไปได้ง่ายๆ และพวกนี้ส่วนใหญ่ ไม่ได้รอบ vvip ก็แทบไม่เหลือของดีๆแล้วครับ

ซื้อไว้อยู่คุ้มสุด อย่าซื้อไว้ลงทุน เป็นภาระแน่นอน

ไม่อยู่เองอย่าซื้อปล่อยเช่า
ซื่อเงินสดปล่อยเช่ายังลำบาก พวกจีนปล่อยเช่าราคาเสียหมด

เพราะเงินมันเสื่อมค่า คอนโดเลยเป็นที่สร้างแคชโฟลวของพวกรู้ระบบการเงิน

แต่เมื่อโลกพลิกผัน คนรู้และเข้าใจระบบ Fiat กันเมื่อไหร่ Stored of value จะไม่ใช่อสังหาอีกต่อไป

อิ่มตัวละครับ

จากประสบการณ์ตรงนะครับ ผมผ่อนคอนโดรวมแต่ง 7.3m ตั้งแต่ก่อนโควิดช่วงต้นปี 2020 ผ่อนมาจะครบ 5 ปี
เสียค่าผ่อนตกเดือนละเฉลี่ย 30k + ส่วนกลางเดือนละ 3k ละ ต้นเหลือประมาณ 6.2m
สิ่งที่ได้มาคือในระยะเวลาการลงทุน 5ปี ที่ผ่านมาผมปล่อยห้องเช่าได้ 4 ปีเฉลี่ยปีละ 250k (รวม 4ปี 1.0m)หลังหักค่านายหน้า

สรุป
รายได้จากการปล่อยเช่า 1.0m
มีค่าใช้จ่ายทั้งหมด 2.0m (ต้น 1.1m + ดอกเบี้ย 0.72m + ส่วนกลาง 0.18m)
ส่วนต่างถ้าขายได้ในราคาทุน 1.1m-1.0m(ออกเพิ่มจากรายได้การปล่อยเช่า) = 0.1m

กลายเป็นว่าในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมาที่ผมมีการเอาเงิน 1.0m ลงไปแต่ได้ผลตอบแทนแค่ 0.1m (ในกรณีที่ขายเท่าทุน แล้วยังไม่คิดค่านายหน้าค่าภาษีอีก)
เมื่อย้อนกลับไปดูจริงๆแล้ว ไม่คุ้มค่ากับสิ่งที่ืทำไปเลยครับ (นี้ขนาดปล่อยคอนโดได้เรื่อยๆ)
เพิ่มเติมข้อเสียที่หลายๆคนอาจจะไม่ได้คาดไว้ก่อนและเป็นข้อเสียสำคัญที่ต่อให้ราคาห้องขึ้นไปก็คุณก็มีรายจ่ายแฝงทำให้ขาดทุนได้
-ค่าส่วนกลาง
-ค่าซ่อมห้อง
-ค่านายหน้า 1 เดือนในการปล่อยเช่า
-ค่านายหน้าในการขายห้อง 3%
-ค่าภาษี

ส่วนปัจจุบันใครเห็นโฆษนาในเฟซที่เกี่ยวกับการลงทุนในคอนโด ขอให้หลีกเลี่ยงครับ
(ข้างล่างอันนี้คือที่ผมคอมเม้นจากสิ่งที่คิด แต่อาจจะไม่ถูกต้อง 100%ครับ)

ก็ตาม location อะครับ

ถ้าอยู่เองมันมีความคิดที่ว่า ซื้อคุ้มกว่าเช่า อยู่ซึ่งมันก็คือเรื่องจริง

ในเมื่อตลาดเป็นแบบนี้ เราก็ต้องขยับตัวมา ซื้อของฮิตราคาร้อน แล้วเอาไปขายถูกกว่าราคาตลาดแทน ขึ้นอยู่กับฝีมือด้วย

คอนโดที่ผมอยู่ปล่อยเช่าได้กำไรสบายๆนะ เห็นเต็มเกือบตลอด แต่คิดว่าจะปล่อยเช่า มันก็เจ๊งตั้งแต่เริ่มแล้ว คุณลืมพ่วงค่าเสื่อมเข้าไปด้วย

เพราะงั้นซื้อ อยู่เองขายแล้วกินส่วนต่างจากธนาคารดีกว่า

ก็คงเป็นบางโลเคชั่นแหละที่ดีหากันให้วุ่น ส่วนรอบๆนอกทำเลไม่ค่อยดีเท่าไหร่ คนก็ยอมเจ็บอีกนิดหน่อยผ่อนเองดีกว่า

ดีกว่าเช่าราคาสูงแล้วไม่มีวันได้เป็นเจ้าของ

มันอยู่ที่ต้นทุน กับทำเลล้วนๆ ถ้าราคา 1m ปล่อยเช่าได้แค่ 5-7พัน อย่าหาทำแค่นั้นเองเหนื่อยฟรี ไอที่จมเยอะนะ ไปเอาคอนโดเงินเหลือเงินทอน ราคาซื้อมันเกินกว่าค่าเช่าไปแล้ว

สบู่ที่รอวันแตกรัฐถึงพยายามให้มีนโยบายต่างชาติมาซื้อที่อยู่ในไทยได้

condo มันเคยบูม คนอยากได้ ตอนนี้ไม่แล้ว
ที่ปล่อยเช่า ปล่อยขายได้คือ condo ราคา 4-5ล้าน++ ไม่ใช่คอนโด ตึกแถวราคา2-3ล้าน
หรือไม่ก็พวก townhome ก็ 4-5ล้าน++อยุ่ดี

ต่อให้เป็นอสังหา ก็หนีไม่พ้นหลัก demand-supply
ไม่มี demand ก็ขายไม่ออก oversupply ราคาก็ถูก
ส่วนตัวผมคิดว่า demand คนตอนนี้ไม่ได้อยากได้คอนโดถูกๆ ห้องเล็กๆ
ถ้าจะซื้อเพื่อหารายได้ ผมว่าอย่าเลยแบบเม้นบนๆว่า
แต่ถ้าคิดว่าอยากได้อยู่แล้ว เผื่อไปอยู่ ไม่อยู่ค่อยปล่อยเช่า อันนั้นก็ตามสะดวก

มันอยู่ที่ทำเลครับ

ต้องเข้าใจ demand supply ก่อนลงทุนครับ บ้านหรือคอนโด เรต 2.5 - 3.5 ล้านโอกาสติดมือสูงมาก แต่กลับกันพวก high demand มันเป็นพวกคอนโด 20 ล้าน ++ พวกนี้คนใกล้ตัวผมไม่มีติดมือกันซักคน

เพราะฉะนั้นต้องตีโจทย์ให้แตกครับถ้าจะลงทุน ใครคือลูกค้า ไม่งั้นเราลงไปปล่อยเช่าก็เละหมดครับ FYI

จะซื้อคอนโดต้องอยู่ย่านใจกลางเมือง หรือไม่ก็ห่างออกมานิดหน่อย แต่ติดรถไฟฟ้าครับ ซึ่งคอนโดที่น่าซื้อสำหรับผมมีแค่ย่านติด MRT สายสีน้ำเงิน กับ BTS สายสีเขียว ที่ห่างออกมาจากย่าน CBD ไม่มาก หรือไม่ก็ย่านคนทำงาน ติดรถไฟฟ้า เช่น แถวแจ้งวัฒนะ นนทบุรี ไรงี้ สำคัญเลยคือต้องไม่ไกลจากรถไฟฟ้า และเดินได้ ไม่เกิน 500 เมตรงี้ location สำคัญที่สุด ต่อให้ห้องดีแค่ไหน แต่อยู่ย่านที่เดินทางเข้าเมืองไม่สะดวก ก็ไม่น่าซื้อ