https://www.soccersuck.com/boards/topic/2457384

จากมู้นี้นะครับ ผมขออธิบายเพิ่ม

ตอนเช้าผมกำลังจะไปประมูลบ้านและที่ดิน ที่กรมบังคับคดี

โดยมี 2 ทรัพย์ที่สนใจคือ

1. บ้านเนื้อที่ 80 ตร.ว ราคาจบที่ประมาณ 3.5 ล้านบาท ผมจะยื่นกู้ ซึ่งน่าจะผ่อนอยู่ที่ 21,000 บาท/เดือน

ซึ่งยังไม่รวมรีโนเวทใหม่ ประมาณ 1 ล้านบาท

ซึ่งอยู่ติดกับบ้านหลักของผม ซึ่งข้างๆบ้าน เค้าปล่อยเช่าได้เดือนละ 45,000 บาท ทำสัญญาเป็นรายปี แล้วหลักๆเป็นลูกค้าต่างชาติ เพราะผมอยู่ในแหล่งท่องเที่ยว ตลอด 2 ปีที่เค้าทำมา บ้านไม่เคยว่าง มีผู้เช่าเก่าออก น่าจะกลับประเทศ ผู้เช่าใหม่ก็เข้าต่อเลย

ดังนั้น ถ้าผมซื้อทรัพย์นี้ จะใช้แค่เครดิต และ ลงเงินอีก 1 ล้านบาท ในการรีโนเวท และได้ส่วนต่างค่าเช่ามา เดือนละ 24,000 บาท

2. ที่ดินขนาด 3 ไร่นิดๆ อยู่กรมบังคับคดีเหมือนกัน ราคาเปิดประมูลอยู่ที่ 5.8 ล้านบาท (ไม่รู้จะมีคนสู้มั้ยและไปจบที่ราคาเท่าไหร่)

ราคาจึงค่อนข้างถูก ถ้าเทียบกับที่ๆผมไปดูๆไว้ เพื่อจะสร้างบ้านหลังใหม่ ที่อยู่ละแวกเดียวกัน เค้าขายไร่ละ 7.5 ล้านบาท ซึ่งถ้าได้มา ผมคงจะไม่แบ่งขาย และใช้ที่ 3 ไร่นี้สร้างบ้านเลย

ตอนแรกผมเลยลังเลว่า จะเอาอันไหนดีระหว่าง

1. บ้านที่สร้าง passive income ให้เราทุกเดือนๆละ 24,000 บาท
2. ที่ๆจะใช้สร้างบ้านในอนาคต ซึ่งราคาค่อนข้างถูกมาก

ถ้าเป็นเพื่อนๆจะเลือกตัวเลือกไหนครับ ถ้าเลือกได้แค่ตัวเลือกเดียว

ปล. ผมมีบ้านอยู่แล้ว แต่วางแผนว่าจะขยาย เลยดูๆที่ใหม่ไว้อยู่ แต่ก็ไม่ได้รีบอะไร
ปล.2 ไปประมูลมาแล้วครับ

ทรัพย์ 1. เค้าเริ่มจากราคาของรอบก่อนที่มีคนประมูลไว้แล้วไม่ได้ ราคาเริ่มต้นเลยสูงมาก วันนี้ก็ไม่มีใครยกสู้ อาจจะต้องรองวดที่ 2-4 เพื่อให้ราคาลดลง

ทรัพย์ 2. ถอนการประมูล

ดังนั้น ผมยังไม่ได้ครอบครองทั้งสองทรัพย์ครับ ถ้าเป็นเพื่อนๆ จะเลือกอันไหนครับ

ผมเลือกข้อ 1

ถ้าปล่อยเช่าได้จริง คิดแค่ 70% ROI แค่ 5 ปีเอง คุ้มมาก

ยกเว้นมีแผนจะสร้างบ้านเลยภายใน 1-2 ปีข้างหน้า

ของผมอยู่ในแหล่งท่องเที่ยว และบ้านนี้ไม่เคยว่างเลย ตั้งแต่รีโนเวทมาตลอด 2 ปี

ที่ผมรู้เพราะบ้านนี้อยู่ข้างบ้านผม ก็มีผู้เช่าตลอดครับ

ส่วนการสร้างบ้าน น่าจะอีก 5 ปีครับ

บ้านครับ แล้วยิ่งเอาเงินที่ได้มาโปะกลับเข้าไป พร้อมกับเงินผ่อน ยิ่งหมดไว ท่านเอาหลังจากนั้นไปต่อยอดได้ไวขึ้น

ถ้าได้สัก 2-3 ที่ปังๆ แบบที่ท่านสมมติบ้านนะ ดอกเบี้ยบ้านหลังถัดไป 4-5-6 นี่แทบไม่ต้องมองเลย จะไว * เข้าไปเรื่อยๆ

ทำจนไม่รู้จะเอาเงินไปทำอะไร ค่อยหาซื้อที่สวยๆเก็บ

ตอนแรกก็คิดแบบนี้เลยครับ จะไปประมูลทรัพย์นี้ทรัพย์เดียว

เมื่อคืนเลื่อนๆไปเรื่อยๆ เจอที่ราคาถูก เลยหวั่นไหวเลยครับ

ส่วนตัวผมก้เลือกข้อสองอยู่ดีถ้าราคาปิดสุดท้ายได้ในราคานี้ เเล้วการันตีราคากลางจองที่รอบข้างที่ไรล่ะ 7.5 ลบ.

เพราะถ้าเข้าเคสนี้ผมซื้อมาขายไปเลยเเละจะซอยเเบ่งขาย ไม่ต้องมาคิดเรื่อง ROI เเบบบ้านที่ต้องตีค่าเสื่อมหรือค่าใช้จ่ายส่วนเกินจากการรีโนเวทด้วย ซึ่งมีเเนวโน้มบานปลาย เเถมคิดรวมๆ yield คงประมาณ 10-15% ก้พอดูได้ เเต่ยังไม่รู้สึกว่าดึงดูดขนาดนั้น

เเต่ถ้ามีเงินก้อน/เงินเย็น ที่ดินเหมาะเเก่การลงทุนมากกว่า

ปล. พ่อผมมีอาคาร บ้าน ห้องเช่า คอนโด ปล่อยเช่าเยอะเเยะ เเหล่งท่องเที่ยวก้มีเช่นฝั่งพัทยากลาง+ใต้ ใีพูลวิลล่าหลังนึงซื้อไว้ลงทุน ตอนที่ทุกอย่างมันดีมันก้ดูดี เเต่ช่วงไหนขาลงบอกเลยงานหยาบโดยเฉพาะฝรั่งต่างชาติที่มาพักผ่อนท่องเที่ยวระยะยาว ปวดหัวสุดละ ส่วนใหญ่เเทบจะมีพักเเบบปีเว้นปี ไม่ได้การันตีตลอด

ถ้าการันตีเรทคนเข้าพักที่มีคนมาเช่าระยะยาวคือเพื่อทำงานในเมือง อย่างคอนโดฝั่งสีลม+สุขุมวิท อันนี้เต็มตลอด กลับกันบ้านพักที่พัทยาพ่อผมอย่างที่บอก เช่ายาวไม่มีจริง เเถมเดี๋ยวนี้โครงการใหม่ๆ พูลวิลล่า ก้เยอะ ฝรั่งมีเงินส่วนมากเน้นซื้อมากกว่าเช่าถ้าพักผ่อนระยะยาว