แบบไหนดีกว่า ระหว่าง
แบบที่ 1
ปีที่ 1-5 fix 3 %
ปีที่ 6-7 mrr-2%
ปีที่ 8-9 mrr-1.5%
ปีที่ 10 เป็นไปต้น mrr-1%
แบบที่ 2
ปีที่ 1 1.9%
ปีที่ 2 2.9%
ปีที่ 3 3.9%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป mrr-1%

ผมเลือกแบบที่2มาครับ ปีที่4ค่อยรีไฟแนนซ์

แบบ 1 กังวลน้อยกว่า 5 ปีไม่ตองทำอะไร

แต่ ต้องคิดเรื่องว่า MRR อาจจะเป็นช่วงใกล้ขาลง
แปลว่า แบบ 2 ถ้าโชคดีปีที่ 3 Refinance ดอกจะถูกกว่านี้

มีเงินโปะเยอะ ขยันดำเนินเรื่อง retention ไปข้อ 2

ถ้าคิดว่าผ่อนปกติ เลือกข้อ 1 ครับ

ส่วนตัวผมเลือก 1
ดอกเบี้ย 3% 5 ปี ไม่แย่นะ

โหลด excel มาคำนวณครับ ถึงจะเห็นว่าอันไหนถูกสุด
Search ประมาณว่า คำนวณอัตราดอกเบี้ยบ้าน
ใส่ยอดเงิน ดอกเบี้ย อัตราผ่อน
แล้วดูว่าครบ36เดือน อันไหนเหลือเงินต้นน้อยสุด อันนั้นคุ้มสุด

แต่เรื่องดอก fix ไม่ fix ต้องไปคาดการเพิ่มต่างหาก

ต้องเลือกคำนวนดูครับว่าเงื่อนไขไหนจ่ายดอกเบี้ยถูกสุดในสามปีแรก และเงินต้นลดเยอะสุด
1)คุณต้องลอง Projection ว่าจะผ่อนต่อเดือนเท่าไรจนครบ 36 งวด มีจ่ายเกินขั้นต้ำไหม
2) แล้วหลังจากครบสามปีวางแผนจะทำอะไรต่อ? หากจะรีไฟแนนซ์ เงินต้นที่เหลือจะต้องมีรายจ่ายเพิ่มค่าจดจำนองใหม่ ค่าประเมินสินทรัพย์
3) เพื่อที่จะทำให้รายจ่ายในภาพรวมจ่ายนอกสุด การซื้ออสังหาเป็นการลงทุนที่ต้องมีการวางแผนการเงินระยะยาวนะครับ หากคิดจะจ่ายขั้นต่ำไปเรื่อยๆ ดอกเบี้ยอ่วมแน่ๆ

เว็บคำนวนกดเลย


https://www.thaiinterest.com/home-loan/calculator.aspx

ถ้าทั้งคู่ไม่ต้องทำประกัน หรือทำประกันราคาเท่ากัน
เลือกแบบที่ 1 อยู่แล้ว 3% 5 ปีนี่ดีมาก

อย่าลืมดูสัญญาด้วยครับ ว่าครบ3ปี รีไฟแนนซ์ได้ป่าว
อย่างแบงค์เขียว รีเทนชั่นไม่ได้ต้องเปลี่ยนแบงค์เท่านั้น ที่เคยได้ยินมานะ
บางสัญญาของบางแบงค์รีก่อน5ปีไม่ได้
ถ้ารีก่อน5ปีไม่ได้ ลองเทียบแบบ5ปี
แต่ถ้าเป็นไปได้่ หาแบบ3ปี แล้วรีบ่อยๆดีกว่าครับ

มีโอกาสหมดก่อนมั้ย โปะเยอะๆ ถ้ามีผลเลือก สองแล้วก็รีไฟแนนส์ รีเทนชั่นไป อัดเงินให้สุดทุกเม็ด
แต่ถ้าไม่ก็แบบผ่อนยาว ผมคงเลือกแบบหนึ่ง ครบห้าก็ค่อยทำเรื่องไม่ยุ่งยากมาก

1 ครับ ค่อยหา refinance เอาหลังปีที่5

1 ครับ fix 5 ปีมันดีมาก
2 นี่จะรีไฟแนนท์ปีที่ 4 ไม่มีทางได้ต่ำกว่า 3.25%

ผมอยู่ฝั่งแบบที่หนึ่ง ดอกเบี้ยคงที่ยาวที่สุด
เอาง่ายๆ ไม่ต้องคำนวณ
1. ผมไม่คิดเปลี่ยนงานใน5-10ปี รายได้คงที่ อย่างมากก็ทำโอที ดังนั้น รายจ่ายดอกเบี้ยคงที่จะทำให้ชีวิตมนุษย์เงินเดือนวางแผนง่าย เพราะถ้าคุณรายจ่ายดอกเบี้ยน้อย เราก็จะใช้เงินไปกับอย่างอื่น เมื่อถึงวันที่ รายจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มคุณก็จะจุก เพราะมันเพิ่มเป็น2-3เท่า โดยที่เงินเดือนคุณเพิ่มไม่ทัน
2. รูปแบบดอกเบี้ยอะไรก็ตามที่ผูกพันธ์กับMLR ทำให้คนเจ็บปวดมาเยอะแล้ว ต่อให้ดอกเบี้ยแบงค์ชาติปรับลด ธนาคาพาณิชย์ก็ไม่ลด และMLRยังคงอยู่ในระดับสูงไปอีกนาน ดังนั้นดอกเบี้ยคงที่ดีต่อใจมากกว่า
3. อย่าหวังกับรีไฟแนน ธนาคารเดิมและธนาคารใหม่ จะคิดค่าธรรมเนียมค่ารีไฟแนน และดอกเบี้ยใหม่ที่จะได้จากรีไฟแนนคาดเดายาก เพราะเวลาผ่อนจะเหลือสั้นลง ธนาคารก็เลยคิดดอกเบี้ย+เงินต้นในอัตราใหม่ คราวนี้ค่างวดต่อเดือนมันจะไม่เหมือนเดิม

อัน1ดีนะ ดอกขึ้นไม่สะทกสะท้านอะไรเลย แล้วตามสัญญามันรีไฟเนนซ์ได้ปีไหน ถ้ายาวๆเป็น 10ปี อาจจะต้องคิดนิด แต่ถ้าช่วงแรกทำต้นลดไปเยอะอาจจะดีกว่า เพราะดอกเบี้ย - นี่มันต้องลุ้น