.

ปกติปล่อยเช่าอาคารพาณิชย์ จะมีค่า yield ประมาณ 3-10%
ถ้าปล่อยเช่าราคา 60,000 ต่อเดือน
ผมว่าราคาขายที่เหมาะสมอยู่ที่ 15-20 ล้าน
เป็นผม ขาย

อันนี้คิดในกรณีการลงทุนนะครับ

ถ้าผมจะซื้อบ้าน ให้ได้ผลกำไร 7.5% ต่อปี

จะเอามาคูณหรือหารด้วย 160 ครับ

เช่น บ้านนี้ปล่อยเช่าได้ 10,000 แปลว่า ผมต้องซื้อบ้านนี้ ในราคาไม่เกิน 1.6 ล้าน ยิ่งต่อเยอะกว่านี้ ยิ่งคืนทุนเร็ว

หรือ บ้านนี้ราคา 3.2 ล้าน ควรจะผล่อยเช่าได้เท่าไหร่ ก็เอามาหารด้วย 160 ก็จะได้เดือนละ 20,000 บาท

ถ้าสมมุติผู้เช่าเดิมเช่าอยู่ที่ 12,000 บาท ผมจะผ่านบ้านหลังนี้ไปครับ

ถ้าในกรณีของท่าน ถ้าปล่อยเช่าได้ 60,000 บาท ผมจะซื้อที่ 60,000*160=9.6 ล้านลงมา

ถ้าท่านขายยิ่งต่ำกว่านี้ ผมยิ่งคืนทุนเร็วครับ

ต่อจากอันนี้

ถ้าท่านจะขาย 15 ล้าน แปลว่าเค้าต้องผ่อนกับธนาคารประมาณเดือนละ 100,000 นิดๆ แต่เก็บค่าเช่าได้ 6 หมื่นบาท แปลว่า ถ้าคนซื้อ จะซื้อบ้านมาปล่อยเช่า เค้าต้องโปะเพิ่ทเข้าไปเดือนละ 40,000 บาท ซึ่งหนักนะครับ

อันนี้ในมุมมองนักลงทุนนะครับ ที่ถ้าจะซื้อปล่อยเช่า กระแสเงินสดต้องเป็นบวก

กรณีถ้าคนใหม่เค้าซื้อสด

ปล่อยเช่าได้ 60,000 จะได้ yield อยู่ที่ 4.8% ซึ่งถ้าเป็นผม ผมเอาไปลงหุ้นปันผลดีกว่าครับ ซัก 8-10%

ไม่ต้องบริหารเอง ไม่ต้องปวดหัวเรื่องคนเช่า ถ้าอยากขาย

ได้เงิน 15 ล้าน ในไม่เกิน 7 วัน

เทียบกับตึกแถวราคา 15 ล้าน กว่าจะขายได้ กว่าจะต่อรองราคา ทำเรื่องโอนนู่นนี่นั่น

อันนี้ในมุมมองคนจะซื้อลงทุนนะครับ

แต่ถ้าเค้าจะซื้อไปทำธุรกิจของเค้า แล้วคิดว่า ยังไงก็เป็นของเรา

ยอมกระแสเงินสดติดลบไป 15 ปี+ ก็จะคิดอีกแบบนึงครับ

เดี๋ยวกลับมาอ่าน

ทำเล น้ำท่วมมั้ย จังหวัดใหญ่มั้ย ดูจากค่าเช่าแล้วเป็นผม

ผมคงไม่ขายเก็บกินไปเรื่อยๆ ถ้าค่าเช่าต่ำกว่า2หมื่นลงมาคงขายแน่นวล

ของผมไม่ใช่อสังหาครับ เป็นพวกรถเก่าสะสม แชร์แนวคิดเฉย ๆ

ถ้าผมไม่ได้เดือดร้อนมากจะขายก็ได้ไม่ขายก็ได้จะคูณจากราคาประเมิน 0.5-0.7 เท่า กล้าซื้อก็เอาเราต้องกล้าทำใจด้วย

ถ้าไม่ร้อนเงินก็ พี่ลองเสนอมาครับ (แต่ต่ำกว่าราคาประเมินผมไม่ขาย)

ผมอยู่ของผมดีๆมีเงินเข้าเดือนละหกหมื่น หักไว้เดือนละหมื่นเก็บไว้เป็นค่ารีโนเวทตอนห้าปีซักรอบ ถ้าปล่อยเช่ารอบหน้าก็คิดแพงกว่าหกหมื่นแล้ว ถ้าพี่อยากได้พี่ก็ลองเสนอราคา ถ้ารับได้ผมก็ปล่อย แค่ตอนนี้ผมยังไม่ร้อนเงิน

อสังหาเนี่ยมีตัวแปรเดียวเลยคือร้อนเงิน ถ้าไม่ร้อนผมอยู่ของผมเฉยๆก็ไม่ตั้งราคาก่อนหรอก ถ้าตั้งแล้วมันต้องขายอะ เป็นฝ่ายรอฟังดีกว่า

ปกติบ้านมัน yield ประมาณ 3% ต่อปี ถ้าเอาเรทนี้ ก็คงประมาณ 20 ล้านน่ะแหละ

15

เป็นอสังหาริมทรัพย์ ผมให้ราคาอย่างต่ำ 25ปี
ยิ่งถ้าทำเลดี มีโอกาสเจริญขึ้นซึ่งหมายถึงราคาที่
เพิ่มขึ้น ผมจะคิด 30 ปีหรือ 35 ปีด้วยซ้ำครับ
อย่าลืมว่าปกติค่าเช่าขึ้น 10% ทุก 3-5 ปีอยู่แล้ว
ดังนั้น ถ้าเงื่อนไขคือปัจจุบันมีคนเช่าไม่ขาด
บ้านอยู่ในทำเลที่ดีมาก มีแต่เจริญขึ้น และผมไม่ได้
ร้อนเงินอะไร พร้อมเก็บค่าเช่าไปเรื่อยๆรอคนมาซื้อ

ผมตั้งที่ 20-25 บ้านครับ