ไถฟีดตะกี้ เจอข่าวคนสร้างหมู่บ้านจัดสรร 2 ข่าวละ

ล่าสุดแถวบ้านผมเลย แปลงที่ดินหลายสิบล้าน
โดยใช้วิธีสุดยอด คือ ขอปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของเจ้าของเดิม
ระหว่างนั้นก็ประกาศขายบ้าน หาเงินจองล่วงหน้า
เมื่อสร้างบ้านเสร็จ ก็ขายให้คนซื้อจากชื่อเจ้าของเดิมเลย

สุดยอดจริงๆ

คำถาม การเป็นเจ้าของหมู่บ้านจัดสรรง่ายมั้ยครับ
แล้วทำให้ประสบความสำเร็จยากแค่ไหน

รอวันเจ๊งครับ

ตอนแรกข่าวไม่ขึ้น พึ่งเห็น ขอขยายความนิดนึงนึกว่าถามถึงคนทั่วไปอยากสร้างหมู่บ้าน

มีตังอย่างเดียวไม่พอเด้อ ทำเล บริษัทที่จะจ้างออกแบบ วัสดุก่อสร้าง ราคา เคยเจอคนเอาตังมาอย่างเดียว ไม่มีคอนเส็ป ไม่รู้เรื่องบริหารหมู่บ้าน จะทำขายสรุปคุยไปคุยมาเลิก ไม่ไหว

อันนี้ครอบครัวเขาทำธุรกิจก่อสร้างอยู่แล้วมั้งครับ

มีทุนมากก้ไม่ยาก

ถ้าแบบนี้ก็ปกติเลยนะครับ

ผมอ่าน วิธีคร่าวๆแล้ว นี้คือสุดยอดนักธุรกิจครับ และมีความเก่งด้วย

สามารถหาทุน ด้วยวิธียากๆ ได้ ถึง 2 วิธี

วิธีแรก คุยกับเจ้าของทีให้ปล่อยทีมาก่อน
วิธีที่สอง หาเงิน จาก คนซื้อล่วงหน้า ใช้2 วิธีนี้พร้อมกันได้ แปลว่าหัวคิดไม่ธรรมดาครับ เก่งมากๆ

มิน พีชญา ครอบครัวเค้าทำร้านวัสดุก่อสร้างอยู่แล้วครับ อยู่ขอนแก่น ร้านใหญ่เลยล่ะ

ธุรกิจหลักร้อยล้านก็ทำงี้กันเป็นส่วนใหญ่
มันคือการเป็นดีลเลอร์นั่นแหละ จับผู้ซื้อ
กับผู้ผลิตมาเจอกัน ตัวเองกินส่วนต่าง
จากการแก้plain pointให้เขา
ผู้ผลิตอาจจะมีหลายเจ้าก็ได้ เช่น เจ้าของที่
ผู้รับเหมา ร้านขายวัสดุก่อสร้าง

แต่ก็เคยเจอเคสที่พลาดนะครับ
เจ้าของเดิมร้อนเงิน อยากขายที่ดิน มีแต่คนสนใจ ไม่มีคนซื้อ
จนยอมให้คนอื่นมาสร้างบ้านเพื่อขาย

ในระหว่างนั้นถูกอายัดทรัพย์สิน สรุป ตอนนี้ยังฟ้องร้องกันอยู่เลยครับ

หนึ่งในคนที่รวยด้วยวิธีนี้คือประสิทธิ์ จ.ก.

ทำได้ครับ มีคนทำกันเยอะด้วย มีทั้งสำเร็จและไม่สำเร็จ บางคนสร้างบ้านในทำเลที่ไม่มีคนต้องการก็ขายไม่ได้เหมือนกัน ผมเห็นพยาบาลคนนึงลาออกมาทำโครงการแถว อ.กำแพงแสน ทั้งโครงการมี 6 หลังมั้ง เกือบสองปีแล้วขายได้ 2 หลัง อีก 2 หลังขึ้นโครงสร้างแล้วแต่ยังไม่มีคนจองดูท่าทางจะลำบาก เพราะถ้าเป็นทำเลที่มีคนซื้อโครงการเล็กๆ แบบนี้เปิดจองไม่เกิน 3 เดือนต้องขายหมด ตัวอย่างอีกคนนึงอยู่ อ.พระพุทธบาท ขึ้นโครงการทีละ 6-8 หลัง บางโครงการเห็นเปิดจองแค่ 7 วันก็ขายหมดแล้ว ปีเดียวรู้สึกว่าทำไปถึงโครงการที่ 8 แล้ว
ผมศึกษาเรื่องนี้เพราะมีที่ดินต่างจังหวัดหลายแปลงอยากจะเพิ่มมูลค่า แต่ทุกแปลงอยู่ในพื้นที่เกษตรห่างไกลชุมชน ถ้าทำไปมีหวังกลายเป็นบ้านร้างเอาไว้ถ่ายทำคนอวดผีเสียมากกว่า

วิธีการทำสำหรับคนอยากทำแต่ไม่มีเงินทุน
1. ต้องหาเจ้าของที่ดินที่ยินดีขายที่ดินให้แบบจะจ่ายเงินให้วันโอนที่ดินให้ลูกค้า ถ้าได้ราคาถูกใจเจ้าของที่ดินหลายคนก็เอาด้วย ถ้าใครอยากทำแนะนำว่าลองกลับไปดูบ้านเดิมที่ต่างจังหวัดว่าในตลาดหรือในอำเภอถ้าสร้างบ้านขายจะขายได้มั้ย และรู้จักใครบ้างที่เป็นเจ้าของที่ดิน ลองไปเจรจากับเขาดู
2. ได้ที่ดินแล้วก็แบ่งแปลงที่ดิน มีข้อกำหนดว่าที่ดินแปลงหนึ่งในระยะเวลา 3 ปี สามารถแบ่งได้สูงสุดไม่เกิน 9 แปลง ถ้าเกินกว่านั้นต้องขออนุญาตจัดสรร ซึ่งจะมีกฎระเบียบเข้ามาบังคับเยอะขึ้น ขนาดแต่ละแปลงกว้างยาวอย่างน้อยเท่าไหร่ พื้นที่อย่างน้อยกี่ตารางวา ถนนต้องกว้าง 8 เมตร ผิวจราจรเป็นคอนกรีตกว้าง 6 เมตร ต้องมีท่อระบายน้ำ ต้องมีไฟฟ้า ต้องมีประปา ฯลฯ ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น คนที่ทำโครงการเล็กๆ จึงหาวิธีแบ่งไม่ให้เกิน 9 แปลงเพื่อลดต้นทุนทำให้ขายง่ายกว่า ถนนก็ทำแค่ 6-7 เมตร ซึ่งพอมีบ้านแค่ไม่กี่หลังถนนกว้างเท่านี้ก็ยังมีความรู้สึกว่ากว้างมาก
3. เขียนแบบสวยๆ สร้างภาพดีๆ 3D ต้องมา แล้วเปิดจองกำหนดให้ผ่อนดาวน์ พอมีคนจองแล้วก็เอาไปคุยกับแบ้งค์ขอกู้เงินมาสร้าง เห็นพวกนี้ไปขอแบ้งค์ออมสินกันนะ ของ่ายหน่อย พวก kbank bbl จะขอยาก

กรณีแบ่งแล้วเกิน 9 แปลง
อันนี้ต้องเข้าจัดสรร ระเบียบมาเพียบเลย ถนนต้องกว้าง 8 เมตร ผิวถนนต้องเป็นคอนกรีตกว้าง 6 เมตร ท่อระบายน้ำ 60 ซม. อีกฝั่งต้องมีรางวี ต้องมีพื้นที่สีเขียว 5% ต้องมีสำนักงานนิติบุคคล ต้องมีไฟฟ้า ต้องมีน้ำประปา ต้องมีบ่อบำบัดน้ำเสีย ฯลฯ ต้นทุนพุ่งขึ้นอีกมาก แต่เดิมเขาก็อนุโลมลดกฎเกณฑ์ให้สำหรับโครงการเล็กๆ เรียกว่าจัดสรรจิ๋ว เช่น ไม่ต้องมีพื้นที่สีเขียว ไม่ต้องมีสำนักงานนิติบุคคล ไม่ต้องมีระบบบำบัดน้ำเสีย ฯลฯ ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นก็จริงแต่ยังอยู่ในข่ายทำได้
ปัญหาคือจัดสรรจิ๋วหมดอายุไปเมื่อสิ้นปี 2565 ที่ผ่านมา ยังไม่เห็นเลยว่าต่ออายุหรือเปล่า ผมเพิ่งได้ที่ดินที่อุบลวารินมาแปลงนึง 4 ไร่กว่าพอทำจัดสรรได้ ก็รออยู่ว่าเมื่อไหร่จะมีประกาศต่ออายุจัดสรรจิ๋ว เพราะถ้าเข้าจัดสรรธรรมดาทำราคาไปแข่งกับพวกไม่เกิน 9 แปลงไม่ได้แน่

ตอนนี้จะทำจัดสรรต้องคิดหนักอีกเรื่องนึงคือวัสดุก่อสร้างราคาเพิ่มสูงมาก ขณะที่ตู้ห่าวทำชาวบ้านรายได้ตกระนาว คนซื้อบ้านจะซื้อราคาต้นทุนใหม่ไหวหรือเปล่า

1. รอโดนภาษีเลยครับ ถ้าไม่ได้ยื่นแบบ หลายคนอาจจะมองว่าก็โดนหักที่ดินแล้ว แต่ประเด็นคือมุ่งค้าครับ

2. การทำแบบนี้ได้ มันไม่ใช่สูตรสำเร็จ มันทำได้เพราะลูกค้ายินดีจ่ายจองให้ก่อน

3. ของท่านดารา อันนี้ขอไม่เอามาเป็นโอ้โหอะไร เพราะ ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ทุนคุณมี ล้มโครงการนี้ก็ไม่ได้จะตาย

ต่างจากหลายๆคนที่ทำธุรกิจแบบ ไม่มีอะไรหนุนแบบเค้า

4. ไอวิธีนี้สุดท้ายระวังจะโดน VAT ย้อนหลังอ้วกแตกเอาครับ เพราะถ้าคุณโอนแยก สิ่งปลูกสร้างกับที่ดิน

ไม่ได้โอนดินมาที่คนสร้างแล้วโอนต่อ 3 เส้า คุณจะไม่ได้ขายอสังหาฯ ถูกประเมินเป็น VAT ทันที

1 ใน content สร้างตัวตน ในโลกออนไลน์