คนรู้จักมาขายให้
จริงๆไม่ชอบ Real estate เลย
แต่เห็นเป็นหอพัก ที่มีคนพักเต็ม 10 ห้อง
ต่างจังหวัด ค่าเช่า 4000-5000 ต่อเดือน
ราคา 4.2 ล้าน ว่าจะดาว 1 ล้าน
แล้วเอากู้ Bank มาจ่ายเดือนละ 20,000

ไม่มี่ที่จอดรถยนต์ มีแค่ที่จอดมอไซ
ทำเล 500เมตร จากมหาวิทยาลัยราชภัฏ
อยู่ในซอยไม่ตัน เข้าออกได้สบาย
สภาพดี ใหม่เลย เฟอร์ครบ


ขอความเห็นหน่อยครับ
จริงๆ behavior ส่วนตัว ไม่ชอบ Real estate เลย

แต่ดีลนี้ไม่แย่เท่าไหร่

ขอความเห็นท่านๆ หน่อยครับ

ขอตอบในฐานะที่พ่อผมชอบทำหอพักกระจายไปทั่วนะครับ มีตั้งเเต่เเบบหอพักนักศึกษา อพาร์ทเมนท์คนทำงาน ยันห้องเช่าคนงานสำหรับรายวัน/รายเดือน

จริงๆหอพัก 4.2 ล้าน รีเทิร์นกลับมา 10%+ต่อปีไม่เเย่หรอก ถ้าอัตราเข้าพักค่อนข้างดี+ไม่มีอะไรซุกซ่อนถือว่าไม่เเย่ เสียดายเเค่ไม่มีที่จอดรถยนต์เเต่พอเข้าใจได้เพราะทำเป็นหอนักศึกษา เเต่เผื่ออนาคตจัะปรับไปทำเป็นรายวันหรือเปลี่ยนรูปอบบถ้ามีที่จอดรถมันจะง่าย

ถ้าจะลงทุนทำหอพักควรมีเงินสำรองเเยกจากเงินดาวน์ด้วยจะดีมาก ยังไงก้มีทำอะไรนู่นนี่เพิ่มเเหงๆ ถ้าเเค่ 10 ห้องไม่เเน่ใจว่าเป็นชั้นเดียวหรือ 2 ชั้น เเต่ยังไงก้จะไม่น่าปวดหัวเรื่องปั๊มน้ำเท่าไหร่ หอพักปัญหาหลักๆที่ชอบเจอคือเรื่องประปา+สุขาภิบาล ถ้ารู้เรื่องงานประปาเบื้องต้นจะช่วยได้มาก หอพักขนาดเล็กงานไฟฟ้าไม่น่าปวดหัวเท่าไหร่ งานระบบหลักๆจะไปทางประปาซะเยอะ

จริงๆอยากให้บอกทำเลหรือจังหวัดด้วย ถ้าใกล้ราชภัฏเดาว่าน่าจะต่างจังหวัดเขตเมือง ถ้าไม่ได้มีเรื่องเดือดร้อนเงินก้ซื้อหอพักเอาไว้พักเงิน ถ้าที่มีดินเเนวโน้มที่ดีก้ถือ่าพักเงินไว้กับหอรอที่ขึ้นไปเเทน

อีกเรื่องคือถ้าเป็นหอนักศึกษาอย่าพยายามไปปรับปรุงเพื่อเพิ่มค่าเช่า ขึ้นชื่อว่านักศึกษาเงินค่าเช่ามีจำกัด ถ้าเกิน 5000 ต่อเดือนนี่ไม่ควร ลูกค้านักศึกษานี่ขึ้นค่าเช่าลำบาก

ถ้าดีลนี่ค่อนข้างชัดเจนไม่มีอะไรซ่อนเร้นซุกซ่อน ผมเอา ไม่ได้อยากงั้นงี้ ถ้าเป็นผมนะ ถ้ามั่นใจเรื่องทำเลสภาพเเวดล้อม เป็นผมผมซื้อสดเลยไม่ดาวน์ด้วย หอพักขนาดเล้กไม่เกิน 20 ห้องนี่ดูเเลง่าย งานระบบน้อย โครงสร้างไม่ค่อยมีปัญหา

10 ห้องตีกลม ๆ ได้คืนเดือนละ 5 หมื่น (ในกรณีจ่ายตรง ไม่เป็นลูกค้ากลุ่มส้นตีน)

หักหนี้แบงก์ 2 หมื่น เหลือ 3 หมื่น
เป็นผม ผมเอา

ระยะคืนทุน 10 กว่าปี ต้องดูสภาพหอพักว่ายังสภาพดีแค่ใหน ระยะยาวจะต้องมองถึงการซ่อมบำรุงอีก

ถ้าขอลดสักเหลือ 3.8 ล้านจะดีมากๆ ลองต่อราคาตามสภาพอาคารดู

ฟังดูดีทุกอย่าง 4000 10 ห้อง ปี 480000 สิบปี มีกำไรแล้ว ถือว่าไวมาก
แต่เค้าขายทำไม นั่นละประเด็นสำคัญ ถ้าร้อนเงินก้พอฟัง แต่อาจจะมีปัญหาอย่างอื่นหรือป่าวที่มันกระทบต่อรายได้การเช่าในอนาคต

ขอตอบในฐานะที่พ่อผมชอบทำหอพักกระจายไปทั่วนะครับ มีตั้งเเต่เเบบหอพักนักศึกษา อพาร์ทเมนท์คนทำงาน ยันห้องเช่าคนงานสำหรับรายวัน/รายเดือน

จริงๆหอพัก 4.2 ล้าน รีเทิร์นกลับมา 10%+ต่อปีไม่เเย่หรอก ถ้าอัตราเข้าพักค่อนข้างดี+ไม่มีอะไรซุกซ่อนถือว่าไม่เเย่ เสียดายเเค่ไม่มีที่จอดรถยนต์เเต่พอเข้าใจได้เพราะทำเป็นหอนักศึกษา เเต่เผื่ออนาคตจัะปรับไปทำเป็นรายวันหรือเปลี่ยนรูปอบบถ้ามีที่จอดรถมันจะง่าย

ถ้าจะลงทุนทำหอพักควรมีเงินสำรองเเยกจากเงินดาวน์ด้วยจะดีมาก ยังไงก้มีทำอะไรนู่นนี่เพิ่มเเหงๆ ถ้าเเค่ 10 ห้องไม่เเน่ใจว่าเป็นชั้นเดียวหรือ 2 ชั้น เเต่ยังไงก้จะไม่น่าปวดหัวเรื่องปั๊มน้ำเท่าไหร่ หอพักปัญหาหลักๆที่ชอบเจอคือเรื่องประปา+สุขาภิบาล ถ้ารู้เรื่องงานประปาเบื้องต้นจะช่วยได้มาก หอพักขนาดเล็กงานไฟฟ้าไม่น่าปวดหัวเท่าไหร่ งานระบบหลักๆจะไปทางประปาซะเยอะ

จริงๆอยากให้บอกทำเลหรือจังหวัดด้วย ถ้าใกล้ราชภัฏเดาว่าน่าจะต่างจังหวัดเขตเมือง ถ้าไม่ได้มีเรื่องเดือดร้อนเงินก้ซื้อหอพักเอาไว้พักเงิน ถ้าที่มีดินเเนวโน้มที่ดีก้ถือ่าพักเงินไว้กับหอรอที่ขึ้นไปเเทน

อีกเรื่องคือถ้าเป็นหอนักศึกษาอย่าพยายามไปปรับปรุงเพื่อเพิ่มค่าเช่า ขึ้นชื่อว่านักศึกษาเงินค่าเช่ามีจำกัด ถ้าเกิน 5000 ต่อเดือนนี่ไม่ควร ลูกค้านักศึกษานี่ขึ้นค่าเช่าลำบาก

ถ้าดีลนี่ค่อนข้างชัดเจนไม่มีอะไรซ่อนเร้นซุกซ่อน ผมเอา ไม่ได้อยากงั้นงี้ ถ้าเป็นผมนะ ถ้ามั่นใจเรื่องทำเลสภาพเเวดล้อม เป็นผมผมซื้อสดเลยไม่ดาวน์ด้วย หอพักขนาดเล้กไม่เกิน 20 ห้องนี่ดูเเลง่าย งานระบบน้อย โครงสร้างไม่ค่อยมีปัญหา

ผมว่าคำตอบอยู่ในนี้แล้วครับ

ถ้าท่านไม่ถนัด อย่าพึ่งรีบด่วนตัดสินใจจะดีกว่าครับ
แต่ถ้าท่านมีเวลา อยากลองศึกษาดูก็ไม่น่าเสียหาย

ผมก็ยังมองว่าเป็นดีลที่ดีครับ แต่เรื่องจุกจิกจากคนน่าจะทำให้ปวดหัวไม่น้อยเลย

บ้านเช่า/หอพักมีค่า maintenance ด้วยนะครับ พวกไฟดับ น้ำไม่ไหล แอร์พัง บลาๆ

ไหนจะค่าซ่อมห้องเวลาลูกค้าย้ายออกอีก

ถ้าสนใจก็ลุยครับ (แต่ถ้าได้ราคาสัก 3.2-3.5mb ก็น่าจะดี)

คนที่ขายให้ย้ายครอบครัวไปอยู่จังหวัดอื่น แค่นั้นเลย
รู้จักกันส่วนตัว เขาเป็นคนชอบซื้อ อาคารพานิช์ หอเล็กๆ มาเรโนเวท
ตอนนน้ไล่ปล่อย ทั้งบ้าน ทั้งอาหารพานิช มาเสนอขาย
แต่ผมชอบ แค่หอพัก

ได้ที่ดินกี่ ตรว ครับ

ค่าเช่าคิด 4000 พอ

ถ้าอัตราเช่า 50% ได้เงิน 20000 บาท พอไปโปะค่างวดธนาคาร แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าบริหาร ค่าบำรุงรักษา ก็ขาดทุนตรงนี้ต่อเดือนแน่ๆ แล้วก็ขาดทุนตรงเงินลงทุน 1ล้านอีก

ถ้าอัตราเช่า 80% ได้เงิน 32,000 ก็พอโปะงวดธนาคาร พอมีเหลือน่าจะหักค่าบริหาร ค่าบำรุงรักษาได้ แต่ขาดทุนเงิน 1ล้านที่ลงทุนไปยังไม่เห็นแววจะคืนทุนเป็นตัวเงินสด

คนเช่าเต็ม 100% ไม่คิดละกันครับ เพราะมัน best case โลกสวยเกินไป ทำไม่ได้แน่ๆให้คนเช่าเต็มตลอดเวลา

เท่าที่คิดคร่าวๆดีลนี้ลงทุนไปคือเงิน 1 ล้านไม่น่าจะหวังคืนทุนเป็นเงินกลับมาได้ จะได้เงินทุนและกำไรกลับมาได้ในรูปแบบเงินสดคือจากการขายที่ดินในอนาคตอย่างเดียวที่ต้องหวังว่ามูลค่าที่ดินจะขึ้น หรือไม่ก้คือโปะหนี้หมด 30 ปี ถึงจะเริ่มได้เงินสดคืนกลับมา (แต่ได้ทรัพย์สินเต็มๆ)

แต่ถ้าจะนับรวมทรัพย์สินทั้งหมดเป็นกำไร/ทุน ไม่ได้สนใจแค่เงินสดอย่างเดียว คิดว่าลงทุน 1 ล้านน่าจะได้กำไรคืนมาคือผ่านไปสักราวๆ 12-15 ปี หนี้ลดลงจาก 3ล้านเหลือ 2 ล้านก็ได้ทุนกลับมาละในรูปแบบของทรัพย์สินที่ดิน (คิดแบบมูลค่าที่ดินไม่เพิ่ม แต่ถ้ามูลค่าที่ดินเพิ่มก็คิดว่าราวๆ 10 ปีคืนทุนในรูปแบบของทรัพย์สิน) แต่ยังมีค่าเสื่อมของอาคารอีกต้องลบออก

ถ้ามีที่จอดรถ น่าจะทำห้องเช่ารายวัน จ้างแม่บ้าน 1 คนเฝ้า 2
300/2ชม. ถุง 2 น้ำ 1 ขวด แถมกล้องวงจรปิดต่างหาก

ตีอย่างต่ำวันละ 6 รอบ ต่อห้อง 1800 * 10 = 18000 ต่อวัน

340000 ต่อเดือน หักค่าดำเนินการ 60000 เหลือ 280000

ค่าเอ็มร้อยพรี่ตั้ม 20000 เหลือ 260000

หักซ่อมบำรุงฉุกเฉิน 10000 เหลือ 250000

4200000/250000 เหลือจ่าย 17 งวด คืนทุน

คลิปในวงจรปิดก็เป็นกำไร แต่ต้องขยันเข้ามาดูเอง

ซ่อนเร้นไม่น่ามีเพราะรู้จักกัน รู้ว่าเขาย้ายกลับบ้านเกิด เพราะมาทำงานต่างจังหวัด 15 ปี
เกษียนต้องย้ายกลับบ้าน

ขอบคุณทุกความเห็น ดีมากๆ บอร์ดนนี้ดี จริงๆ

ตอนนี้มีแค่ต้องทะเลาะกับ behavior ส่วนตัวเลย

เพราะ BTC หุ้นเมกา และหุ้นWHA ที่เป็นreal estate ที่ลงทุนไว้

มันเบาตัวกว่าเยอะเลย

ส่วนตัวทำงานประจำ มีธุรกิจ F&B

แต่ real estate ที่จับต้องได้มีโฉลดมีสิ่งปลูกสร้าง ไม่เคยสนใจเลย

จนมันเป็น หอพัก ที่มี Cash Flow และ รอ cappital Gain นี่แหละ เลยน่าสนใจ

แต่ติดตรงเป็นคนชอบอะไร เบาๆ ง่ายๆ Liquidity สูง

และก็ติดตรง อนาคต เด็กเรียนในมหาลัย จะลดลง จากอัตราการเกิดนี่แหละ

ถ้าแบบนี้โอเค ถ้าคุณไม่ปวดหัวกับการบริการผู้เช่าหอ 5555

ห้องละ 4000-5000 ตจว ผมว่าน่าจะสภาพดีอยู่นะหอพัก ราคานี้

แล้วถ้าหอพักสวย หรือย่านดี แต่แค่ 4m คุ้มจัด


ปล.ผมเพิ่งกู้ซื้อบ้าน5m ทั้งที่มีบ้านอยู่แล้ว เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้่ เห็นแบบนี้อิจฉาจัดๆ

จริงๆกะเอามา แต่งเพิ่มให้ห้องสวยๆ แล้วเำิ่มค่าเช่าด้วย