ถ้าเทียบกับที่ดินข้างเคียงราคาเป็นยังไงบ้างฮะ ถ้าไม่โดดมากก็ไม่แพง

อสังหา ผมมีเรื่องเดียวจะแนะนำ

คือให้คิดถึงตอน exit strategy ไว้ล่วงหน้าเลยครับ

ไม่ว่าคุณจะเก็บค่าเช่าได้เท่าไหร่ ตอนที่จะได้กำไรเป็นกอบเป็นกำ

จะเป็นตอนขายทิ้งครับ ถ้าที่ดินมีศักยภาพในอนาคตปล่อยต่อได้ มองว่าน่าลงทุนครับ

คิดเรื่องนี้เหมือนกัน ต่างจังหวัด มหาลัย โรงเรียน กับ อัตราการเกิด
ิทุกวันนี้ หอเก่าๆยัง exit ไม่ได้เลย เพราะหอใหม่มันขึ้นตลอด
การขอสร้างหอพัก อสังหา ใน ตจว แค่มีตังใต่โต๊ะก็ได้
มันไม่ได้ถูกควบคุม ขนาดนั้น
เลย กลัวเรื่องนี่้เหมือนกัน

อย่าหาทำครับ

ถ้าเป็นที่ดินต่างจังหวัด ลูกค้าหลักคือนักศึกษาราชภัฏด้วย (อันนี้ไม่ใช่เรื่องดูถูกนะ เเต่ 5000 นี่ถือเป็นราคาเหมาะสมกับนักศึกษาเเล้ว ถ้าเกินกว่านี้จะลำบาก จริงๆต้องเทียบราคากับบริเวณรอบๆด้วย) พยายามอย่าพึ่งเอาทุนไปจมเพิ่มตอนเเรกครับ

ถ้าซื้อหอ ช่วงเเรกเน้นประคองไปก่อน

ลองดูการคำนวณคร่าวๆ คุณใช้เงิน 1 M กู้ 3.2 M @MRR7%-2%

Deal นี้ Cash flow คุณติดลบทุกเดือนครับ

เรื่องเงินท่านอื่นๆพูดได้ครบสุดๆละครับ

แต่ ธุรกิจปล่อยเช่าคือ ความปวดหัว x จำนวนห้องไปเลยครับ 5555

และสำคัญคือการหาผู้เช่า และ การบำรุงรักษาครับ

กะจะทำระยะยาวไหม เพราะยิ่งนานค่าบำรุงรักษายิ่งเพิ่ม แต่ยิ่งเก่าก็อาจต้องลดราคาอีก จะรีโนเวท ก็ทุนจม (ไม่แนะนำ)

เจอผู้เช่าไม่ดี ทำของพัง ต่อให้ได้เงินจากค่าประกันก็ไม่คุ้มหรอกครับ

แล้วกลุ่มลูกค้าคุณต้องไม่มีรถยนต์ ไม่ได้เหยียดนะครับ แต่กลุ่มลูกค้าใช้รถยนต์เป็นหลักคุยง่ายกว่ามากๆจริงๆครับ

ปัจจุบันผมทำห้องเช่า 8 ห้อง ห้องที่มีที่จอดรถยนต์แค่ 4 ห้อง ได้ผู้เช่าตั้งแต่แรกจนจะ 2 ปี ยังอยู่กันครบ จ่ายตรงทุกเดือน

แต่โซนห้องมอไซ เช่ากันไม่เคยเกิน 2-3 เดือนมีเหตุให้ย้ายออกทุกที สัญญา 6 เดือนก็แค่กระดาษ

แล้วบางคนก็เละเทะ ทำของเสียหาย จ่ายค่าเช่าไม่ตรงบ้าง ไม่จ่ายค่าไฟจนโดนตัดบ้าง


มากกว่าเงินกำไรขาดทุน คือ การบริหารจัดการ อย่าลืมคิดเรื่องนี้นะครับ ถ้าคุณไม่ไหว ต่อให้ได้กำไรก็ไม่คุ้มครับ

ปล. เดี๋ยวครบ 3 ปี ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผมจะขายที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างละครับ ปวดหัว

"จริงๆ behavior ส่วนตัว ไม่ชอบ Real estate เลย"

แปลว่าคุณไม่ได้ถนัดด้านนี้ ถ้าศึกษาแล้วไม่ชอบ ผมว่าถอยเถอะครับ

อาจจะเป็นโอกาสจริงๆก็ได้ แต่ทรัพย์สินนี้ไม่ใช่จริตของคุณ

ส่วนตัวผมว่าเป็นดีลที่ดี ถ้าต่อราคาลงมาได้อีกหน่อย
- อยู่ใกล้มหาลัย demand เยอะอยู่แล้ว
- เจ้าของย้ายถิ่น ไม่มีอะไรซุกก็โอเค
- ได้โฉนดที่ดิน พร้อมธุรกิจ

แต่ข้อเสียใหญ่ๆ
- จขกท. ไม่ชอบงาน real estate ก็แปลว่าไม่มีความรู้ด้านนี้ จะซ่อม จะปรับก็ไม่มีคนรู้จัก
- อัตราเช่า 100% ตลอด เป็นไปได้ยาก ใช้แค่ 70-80% มาคำนวนรายได้ดีกว่า แล้วค่อยคิดสภาพคล่องการเงิน
- ผมคิดว่าทำห้องเช่า มีความจุกจิกกว่าที่คิดนะ ค่ายาม ค่าแม่บ้าน ไฟเสีย น้ำไม่ไหล internet ไม่ดี ปัญหาผู้เช่า มันมีความจุกจิกอ่ะ ซึ่งดูแล้ว จขกท ไม่ชอบแน่ๆ

จากข้อมูลนี้ ผมว่าไม่น่าดีล

ใกล้มหาลัย หรือ โซน โรงงาน ยังไงก็เต็มตลอด แบงค์ปล่อยกู้อยู่แล้ว

1. ลองคุยกับเจ้าหน้าที่ธนาคารรึยังครับ ว่ามันกู้ได้ 30 ปีหรอ

เหมือนหอพักมันจะคิดเป็นธุรกิจ กู้ได้ 10-20 ปีมั้ยไม่แน่ใจครับ

ลองดูตรงนี้ให้ชัดๆก่อน ลองถามหลายๆธนาคารก่อน ว่าได้จริงมั้ย

บางทีเจ้าหน้าที่บางคนมันก็พูดว่าได้ๆ แต่พอส่งเรื่องเข้าส่วนกลางจริง เค้าตีเป็นธุรกิจนะครับ

2. พร้อมจะปวดหัวมั้ย

ไฟดับ น้ำไม่ไหล ท่อแตก น้ำรั่วจากฝ้า ตอนตี 2-3 ท่านซ่อมเป็นมั้ย แล้วพร้อมจะไปซ่อมมั้ย

ข้างห้องเสียงดัง ท่านต้องไปเคลียร์ พร้อมไปมั้ย

หอพักยิ่งน้อย เฉลี่ยค่าใช้จ่ายต่อห้องยิ่งสูง

สมมุติท่านจะจ้างช่างประจำ 1 คน 20,000

10 ห้องก็ต้องจ่าย 20,000

30 ห้องก็จ่าย 20,000

3. ถ้าคนเช่าไม่จ่าย แล้วไม่ย้ายออก ท่านเตรียมปวดหัวรึยัง

ตัดน้ำตัดไฟ เอากุญแจไปล็อค ผิดกฎหมายนะครับ มันไปฟ้องตำรวจ ท่านโดนนะ

ผมยอมเอาเงินไปซื้อบ้านพักพูลวิลล่า 4.2 ล้าน แล้วปวดหัวกับคนเช่าคนเดียว เดือนละ 4-5 หมื่นดีกว่าครับ

เออ ผมว่ากุ้ 3-4 ล้าน ไม่น่าได้ผ่อน 20,000 นะคับ สินเชื่อ แบบนี้เรียกสินเชื่อเพื้อทำธุรกิจ ระยะดวลากุ้มันสั้น ไม่เกิน 10 ปี เฉลี่ยผ่อน ล้านละ 12,000 นะครับ

มันไม่ใช่ สินเชื่อบ้านที่ผ่อนได้ 20-30 ปี

ยังไงลองถาม แบงก่อนนะคับ ว่า จะกุ้ซื้อหอพัก 3-4 ล้าน ผ่อนกี่ปี เดือนละเท่าไหร่

จากประสบการณ์มีญาติทำหอพัก นอกว่าจากความปวดหัวเรื่องการดูแลและทวงตัง
หอพักต่างจังหวัดมีประกาศขายตลอด หอใหม่ก็ทำขึ้นมาแข่งตลอด
เห็นประกาศขายกัน หวังขายราคาฟันกำไร ก็ขายไม่ออกต้องมาลดราคาทุกปี
แต่ว่าทำเลไม่เหมือนกัน ซื้อได้ถ้ามั่นใจทำเลมีศักยภาพและไม่เดือดร้อนอยากได้เงินคืนไวๆ
เป็นกระปุกออมเงิน ถ้าอยากเลิกทำก็ประกาศขายไป ซึ่งตอนนั้นจะเก่าไปอีกกี่ปีไม่รู้
ส่วนตัวคิดว่าไม่ควรดาวน์เยอะขนาดนั้น เพราะการจะได้เงินก้อนนั้นคืนคือตอนขายแหละ
ให้หอพักหาเงินส่งตัวเองไปเรื่อยๆดีกว่า