มันขึ้นอยุ่กับทำเล ด้วยอ่ะ

ผมว่า บางทำเล ลดจริง ลดจังเลยนะ

แต่บางทำเล มีคนจองเรื่อยๆ มีคนสนใจเข้ามาดู เรื่อยๆ ยังไงเขาก็ไม่ลด.อ่ะ


วันก่อน ผ่านหน้าโชว์รูมคอนโด ที่หนึ่ง มีลูกค้ามาดูอยุ่ 3-4คนเลย (วันเสาร์) เวลาบ่ายๆ
แสดงว่า ก็มีคนยังสนใจ อยู๋ โชว์รูมไม่ได้เงีบบ

เขาก็ไม่ได้จ่ายเงินสดตูมเดียวเหมือนเข้า 7-11

พวกนี้มันสินเชื่อผูกกับธนาคาร แล้วดอกเบี้ยบ้านเรามันก็ไม่ได้ถูก อัตราวิ่งกัน 1-2% ทั้งนั้น ไม่ได้ผ่อน 0% เหมือนซื้อไอโฟน แล้ว 1% ของโครงการนึงมันกี่ล้านแล้ว

เขาขายได้ล็อตนึงก็คือเอาเงินไปจ่ายธนาคาร แล้วก็ปรับลดดอกเบี้ยอะไรไปตามนั้น แต่คือทิ้งไว้นานๆมันก็จมทุนเรื่อยๆ เขาก็ต้องปรับไปเรื่อยๆ ถ้าเป็นพวกโครงการใหญ่ๆมันก็มีเงินสดหมุนเวียนมันก็ไม่น่าเป็นห่วง แต่นานๆไปมันก็การันตีไม่ได้

ดู Evergrande ในจีน หรือพูดรวมๆก็คืออสังหาฯในจีนก็ได้ มันขยันสร้างจนราคาพุ่งไปไกลมาก จนกลายเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรแบบหุ้นแทนที่จะเอาไว้อยู่ ผลคือคุณภาพมันก็เหมือนสร้างไว้ให้รู้ว่าสร้าง อยู่ก็ไม่ได้เพราะคุณภาพต่ำมาก (ไอที่เห็นเอาค้อนอะไรไปเคาะทีเดียวปูนกระจายเลยก็นั่นแหละ) แต่ราคาก็พุ่งขึ้นเรื่อยๆเพราะมันคือปัจจัย 4

รัฐบาลจีนเห็นเงินจมตรงนี้มากเกินไปจนไม่มีทุนไปพัฒนาพวกเทคโนโลยีหรือส่วนอื่นๆ เขาก็ต้องออกกฎมาคุม กลายเป็นว่าถ้าคุมหนี้ไม่ได้ก็ห้ามกู้เพิ่ม ทีนี้ก็ล้มกันหมด (ก็มันกู้ไปปั้มสร้างเพื่อเก็งกำไร)

ที่เขาห่วงกันก็เรื่องนี้ เพราะตอนนี้ตัวเลขหนี้สินมันสูงมาก แล้วอสังหาฯก็เป็นเรื่องนึงที่ทำให้มันเป็นแบบนั้น
ก็เลยเกิดนโยบายแปลกๆให้คนต่างชาติมาซื้อบ้านซื้ออะไรได้นั่นแหละ

บ้านเดี่ยว กรุงเทพกรีฑา สร้างมายังไงก็หมด
อีกโซนก็พรานนก-สาย 4 ตัดใหม่ อันนี้ก็ขึ้นเอาๆ

หรืออย่างที่น้องชายผมเพิ่งซื้อ Bangkok Boulevard โครงการประมาณ 80-90 หลัง ทุกวันนี้ไทป์เล็กกับกลางก็ขายหมดแล้ว (เปิดขายปลายปีที่แล้ว) หรืออย่างของผม ประมาณ 130 หลัง น่าจะเหลือไม่ถึง 30 หลัง ก็คนไทยซื้อกันทั้งนั้น มีคนจีนอยู่ 3 หลัง ที่เหลือก็คนไทยหมด...

หรือโครงการเพื่อนผมอีกคนแถวพรานนก อันนั้นก็เกือบๆ 20 ล้าน เกือบ 200 หลังก็มีต่างชาติ 4-5 หลัง ที่เหลือก็คนไทยหมดนะครับ

ฉะนั้นจริงๆ บ้านยังขายได้ ถ้าอยู่ในทำเลที่ดี และคนไทยก็ยังมีกำลังซื้อ ไม่ได้ทำไว้ขายต่างชาติเพียงอย่างเดียว

ตอนนี้ต่างชาติซือบ้าน ซื้อคอนโดได้ยังครับ ผมสงสัยเฉยๆ

เพราะกลุ่มขายบ้าน/คอนโดเชียงใหม่ ตั้งโพสท์เป็นภาษาจีน ภาษาอังกฤษ แล้วขายออกให้ต่างชาติด้วย จากที่เค้าปิดโพสท์ว่า *ปิดค่ะชาวต่างชาติจอง*

แล้วราคาสูงเวอร์ ผมก็หาซื้อด้วยตอนนี้ทำใจแล้ว คงได้เช่าต่อไปอีกสักพัก

เคยไปดูบ้านเดี่ยว ในโครงการนึงแถวนนทบุรี เหลืออยู่2หลัง
ผ่านไป3ปี ก็ยังอยู่ แปลกใจ เลยเข้าไปดูอีกรอบ
ลองถามราคา
ไม่ลด แถมขึ้นราคาด้วย

เลย เข้าใจเลยว่า "รอฟองสบูู่แตก" ไม่มีอีกแล้ว
ใครจะซื้อบ้าน ถ้าคิดดีแล้วซื้อเถอะ ราคาไม่มีลดแน่นอน

เห็นศุภาลัยมาสร้างใกล้ๆที่บ้านมันขายหมดแล้วแปปเดียว

ผมว่ากลุ่มลูกค้าที่จะซื้อมันคนละกลุ่มกับที่จะหาขายรึป่าวเลยมองว่าแพง

รอนโยบายขายต่างชาติเมื่อไร คึกคักเมื่อนั้น

ทำเลดียังไงก็ขายออกเรื่อยๆครับ พวกขายไม่ออก ลองไปดูทำเลก่อน บางทีก็รีบสร้างกัน ไม่ได้ศึกษาทำเลเลย

ที่กระทบตอนนี้คือพวกตึกแถวมือสอง ขายแทบไม่ได้ ทิ้งร้างเต็มเมืองกรุง

โครงการส่วนใหญ่ที่ไม่ลดคือคืนทุกไปแล้ว ที่เหลือคือกำไรที่ไม่ต้องรีบขายก็ได้
บ้านจัดสรรทุนอยู่ที่ 60-70% ของโครงการ ส่วนคอนโดเคยเห็นบางโครงการเริ่มต้นทุนอยู่ที่ 50 % ลองไปดูราคาป้ายโครงการเวลาก่อสร้าง จะมีราคาติดไว้ ค่าที่บวกไปอีก 100-300 ล้านยังกำไรเยอะ

ที่ดินส่วนใหญ่ที่มาก่อนสร้าง ซื้อเก็บไว้ตั้งแต่ยุคอสังหาบูมแล้ว ยิ่งตามแนวรถไฟฟ้า ซื้อเก็บไว้ไม่ต่ำกว่า 10 ปี

เพราะมันไม่จำเป็นต้องลดไง ของพวกนี้ถ้าไม่ขาดสภาพคล่องเค้าไม่เดือดร้อนหรอกครับ ยกเว้นจ้าวที่เกิดปัญหาสภาพคล่องบริษัทละต้องเอาเงินมาหมุนจะลด

อสังหาฯในยุคนี้ลดราคาไม่ได้หรอกครับ ต้นทุนและมูลค่ามันเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ไม่มีใครยอมขาดทุน มีแต่คนยอมล้มคือ ถ้าขายไม่ออกก็ปล่อยล้มไปทั้งโครงการเลย แล้วก็ไปผุดที่อื่นแทน


ส่วนไอที่ขายไปแล้วก็ไปฟ้องกันเอาเองต่อ ส่วนไอที่ขึ้นไปแล้ว ขายไปได้แล้วบางส่วน แล้วโครงการเสร็จแล้ว อันนั้นคือที่เหลือคือกำไรล้วนๆละครับ ไม่มีความจำเป็นต้องรีบ ก็เลยไม่ดิ้นรนขายเพื่อเอาเงินมาจบโครงการ เพราะสุดท้ายมันก็คือทรัพย์สินที่มีมูลค่า


คือโครงการหนึ่ง เข้าใจว่าขายให้ได้ 50-60% ของยูนิตทั้งหมดก็ได้ทุนคืนพร้อมจบโปรเจคต์แล้วนะครับ สิ่งที่น่ากลัวของอสังหาฯในยุคใหม่คือ ตั้งโครงการแล้วแต่ขายได้ไม่ถึงจำนวนที่ว่า แล้วมันจะเอาทุนไปต่อกับก่อสร้างให้จบโปรเจคต์ไม่ได้จนต้องโดนบังคับล้มอะไรเทือกๆนี้ คือถ้ามันถึงจุดนั้นไปแล้ว ไม่มีความจำเป็นอะไรเลยให้ลดราคามาเพื่อขายเอาเงินมารีบใช้อ่ะ

อันนี้ไม่จริงเสมอไปนะ
ดูช่วงโควิด 2-3 ปี เขาก็ยอมลดราคานะ ลดเยอะด้วย ใครซื้อบ้านช่วงนั้นได้ของถูกเยอะมาก
ถ้าช่วงนี้เขาไม่ลด ก็แสดงว่าเขาอาจจะขายได้พอคุ้มทุน หรือมีกำไร และคิดว่ายังมีโอกาสขายได้ในอนาคต

ผมน่ะ งงว่าทำไมเรา(รัฐ)ไม่บังคับให้ทุบแล้วสร้าง หรือถ้าไม่ทุบ ก็ต้องบังคับไม่ให้สร้างใหม่แต่ให้เจ้าของเดิมทำการรีโนเวทขายหรือว่าบังคับให้คนไปซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแทน

คนขายไม่มีงบรีโนเวทครับ เลยขายตามสภาพกันมากกว่า มันเลยดูเก่าทรุดโทรม คนขับรถผ่านจึงดูไม่น่าสนใจ

อีกเรื่องผู้ซื้อมักจะเอาค่ารีโนเวทมาคำนวณเป็นต้นทุนเพิ่มคร่าวๆ แล้วจึงเอาไปหักราคากับผู้ขาย ส่วนมากจะเห็นไม่ตรงกัน เช่นผู้ซื้อคำนวณค่ารีโนเวทไว้ 2 ล้านแต่ผู้ขายคิดว่าค่ารีโนเวทอยู่ที่ 8 แสน พอคุยกันไม่ได้ มันจึงยิ่งขายยากขึ้นไปอีก ตรงนี้ผมเข้าใจนะเพราะคำว่ารีโนเวทของแต่ละคนมันต่างกัน

อยากได้ของถูกกันหมดแหละ แต่ถ้าทีตัวเองล่ะครับ

สุดท้ายแพงมันก็ขายไม่ได้เอง ก็ปล่อยไปตามกลไกตลาดไม่ใช่กลไกการด่า