ไม่รุ้จะถามใครได้มั่ง ถามใน ss เนี่ยล่ะกัน

คือผมกับแฟนเริ่มที่จะหาที่อยุ่เพื่ออยุ่ด้วยกัน ซึ่งตอนนี้ต่างคนต่างอยุ่บ้านพ่อแม่ของตัวเอง คุยกันไปๆมาๆจึงจบด้วยว่าน่าจะซื้อคอนโดแล้วใช้ mrt นั่งไปทำงาน (ทำงานแถวสีลม สาทร ทั้งคู่)

ทีนี้ด้วยผมกับแฟนไม่เคยซื้อบ้าน รถ เองเลย (อย่างรถก็ออกชื่อแม่ผม แต่เงินผมออก)

ในกรณีนี้ถ้าผมอยากกู้แบงค์มาซื้อ ต้องเตรียมไรบ้าง หรือไปตัวเปล่าๆ แล้วไปคุยกับแบงค์เลย

โดยที่ไปดูห้องตัวอย่างมาล่ะ ราคาประมาณแตะ 3 ล้าน ติดสถานี้ mrt เห็นตารางผ่อนคร่าวๆมาแล้วบ้างจากเซลล์

และอีกเรื่่องครับ ถ้าสมมติคอนโด 3 ล้าน ผมผ่อนไปล้านนึงแล้ว แล้วอนาคตอยากขายเพื่อไปซื้อบ้าน สามารถทำได้มั้ย มันจะเหมือนขายรถหรือเปล่าที่ขายดาวต่อให้ แล้วให้เขามาผ่อนต่อเอง ทำนองนี้

ขอบคุณทุกคอมเม้นนะครับ

ถามโครงการ/เซล ให้ชัดๆว่าถ้ากู้ไม่ผ่าน จะคืนเงินจอง+ดาวน์ให้มั้ยและ 100%?
บางสัญญาจะมีระบุว่าไม่คืนทุกกรณีแต่จริงๆแล้วผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องได้เพราะข้อกฏหมายมีระบุว่าต้องคืน

ส่วนของธนาคารก็ต้องไปติดต่อดูแต่ละที่ดูครับว่าดอกเบี้ยที่เค้าเสนอให้เป็นอย่างไร
เตรียมตัวให้ข้อมูลการทำงาน เงินเดือน กู้เดี่ยวกู้ร่วม หลักฐานรายได้+ภาระอื่นๆ ฯลฯ
จนท.จะพูดกันเสมอว่าเงินเดือนผู้กู้ 1 หมื่น = 1 ล้าน เช่นถ้ารายได้3หมื่น ก็กู้ได้ 3ล้าน

ถ้าตกลงจะเลือกได้ว่าจะกู้แบงก์ไหนก็ไปติดต่อพร้อมเอกสารได้เลยครับ

ปล.อันนี้จากปสก.เบื้องต้นผมเองเลยครับ ไม่มีทริคใดๆ ท่านอื่นอาจจะมีไอเดียดีกว่าผมเยอะครับ

ลองไปถามคอนโดเลยครับ ปกติเค้าจะมีไฟแนนซ์ที่ผูกกับโครงการให้ หรือถ้ามีธนาคารในใจก็ไปถามเค้าครับ ถ้ากู้คอนโด ราคาประมาณนี้ สามารถกู้ซื้อคนเดียวได้ไหม ถ้าไม่ได้ ก็ต้องกู้ร่วม บลาๆ อะไรก็ว่าไปครับ

ส่วนเรื่องผ่อนไปล้านนึงแล้วขายได้ไหม ขายได้ครับ วันโอน นัดธนาคารอีกฝ่ายมาไถ่ถอน ส่งต่อให้เจ้าของคนใหม่ไป ส่วนเราก็ได้ส่วนต่างกลับมา มากน้อยก็แล้วแต่คุณจะขายครับ

1. เตรียมเงินครับ หลักๆมี
ค่าประเมิน 3000-5000
ค่าดาวน์ ส่วนใหญ่คอนโดจะกู้ได้แค่ 90% เว้นกู้คอนโดที่ร่วมรายการกู้ได้ 100% MOU รึ ได้คอนโดราคาต่ำกว่าตลาดมาก เช่นประเมินได้ 4 ล้าน แต่เราซื้อแค่ 3 ล้าน จะกู้ได้เกิน 3 ล้าน
ค่าธรรมเนียมต่างๆ ค่าโอน

2. ขายได้ตลอดครับ แต่ห้ามขายก่อนระยะเวลา 3 ปีตามสัญญา รึทุกครั้งที่รีไฟแนนซ์ ไม่งั้นเสีย 3% จากยอดกู้ครับ

ผมเงินเดือนประมาณ 28 ส่วนแฟน 31

และน่าจะกู้ร่วมแบบไม่จดทะเบียนครับ อันนี้ลองคุยกับเซลล์มาแล้ว แต่ยังไม่ได้เริ่มหาแบงค์ไหนคุย

ดูคร่าวๆของ scb มา 3 ปีแรกมันดอก 2.60 หลังจากนั้น 3.50 เลยไม่แน่ใจแบงค์ไหนดอกถูกกว่า


ส่วนถ้าเรียบร้อยแล้ว เราควรหาคนมาเช็คห้อง เหมือน เช็ค defect บ้านไหมครับ หรือมันมีประกันห้องอยู่แล้วครับ

ขอบคุณมากครับ

1 : ค่าประเมินคือเหมือนตัดเกรดเราใช่มั้ยครับว่าจะให้กู้ผ่านหรือไม่ผ่าน ส่วนผ่านหรือไม่ผ่านก็จ่ายไป

ถ้ากู้เกินราคาประเมิน คอนโด 3 ล้าน กู้ได้ 3.5 ก็คือเราผ่อนกับแบงค์ 3.5 แล้วเราได้เงินส่วนต่างมาใช้ก่อนแทนหรอครับ ?

2 : อ่อ ยังไงก็คือถ้าพ้น 3 ปีแรกแล้ว จะลุยผ่อนต่อก็ควรรี ส่วนถ้าจะขาย ก็ไม่ควรรีไฟแนนซ์ก่อนขาย อันนี้ผมเข้าใจถูกใช่มั้ยครับ


ขอบคุณครับ

ตอนผมซื้อบ้านเข้าไปคุยกับเซลล์ของโครงการเลยครับเเล้วทำเรื่องจองไว้หมื่นนึง จากนั้นเซลล์จะดีลกับธนาคารให้เราเอง

เเล้วก็จะเป็นหน้าที่ของธนาคารที่จะติดต่อเราเองเรามีหน้าที่เตรียมเอกสารพวกสลิปเงินเดือน กับ สเตตเม้นให้พร้อมก็ ตอนยังไม่เป็นลูกค้าเร่งหายอดยังไงเค้ามาหาเราถึงที่อยู่ละ

พวกราคาประเมิณบ้านต่างๆธนาคารเค้าได้จากเซลล์เเล้วครับ ตอนผมกู้โครงการให้ยื่น4ธนาคารกันเหนียวผมผ่านทุกเเบงค์เเต่สุดท้ายเลือก ธอส.

ถ้ากู้ผ่านหรือไม่ผ่านเเบงค์จะเเจ้งเซลล์เองเเล้วเซลล์มาเเจ้งเราสมมติไม่ผ่านก็อยู่ที่ว่าเงื่อนไขตอนจองเป็นยังไงคือนหรือไม่คืนเงินถ้ากู้ไม่ผ่าน

เงินรายรับต้องมากกว่ารายจ่ายอย่างน้อย 1.5 เท่า คือ หลังจากหักค่าคอนโดแล้วนะ ถ้าน้อยเกินให้กู้ร่วม
เพื่อลดภาระเครดิตคนเดียว

การขายจะขายเมื่อไหร่ก็ได้เหมือนรถนั้นแหละ สุดแต่เราจะขายแบบไหน ขายดาวน์ หรือ ขายเต็มราคา พร้อมติดไฟแนนซ์ก็ได้แล้วแต่เรา แนะนำให้ปล่อยเช่าเอาค่าเช่ามาจ่ายผ่อนไปจะได้เป็นของเราเองได้ แต่ก็เลือกผู้เช่าหน่อยแล้วกัน

กรณีกู้ร่วมชื่อจะร่วมกันไปตลอดทางจนจบ ถ้าใครจะถอนต้องทำเรื่องกู้ใหม่ในยอดที่เหลือเพื่อปิดยอดคนถอนแล้วรับภาระเครดิตคนเดียวไป เพราะ มันต้องแก้ไขโฉนดใหม่มีค่าแก้ไขคอนโดไม่แน่ใจเท่าไหร่ แต่บ้านนี่ก็หลักหมื่นตามขนาดพื้นที่

ไม่ใช่ครับค่าประเมินคือ ค่าที่เราจ้าง บ ภายนอกไปประเมินมูลค่าคอนโดให้เรา (ไม่ต้องห่วงครับธนาคารมันทำให้มันแค่จะเก็บเงินเรา 3-5 พันเฉยๆ แต่บางเจ้าจะฟรี) ปกติทางธนาคารต้องประเมินราคาสินทรัพย์ก่อนครับ ว่าราคาสินทรัพย์เท่าไหร่ แล้วค่อยไปเทียบเกณฑ์อีกทีว่ากู่ได้เท่าไหร่ ปกติธนาคารมักจะเอา ราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย อันไหนราคาต่ำสุดยึดราคานั่น ไม่ได้มีผลกับผ่านไม่ผ่านครับ แต่มีผลกับวงเงินที่เรากู้ได้ และเราต้องเตรียมเงินเพิ่มเท่าไหร่ แต่โครงการใหม่ๆ มือ1 ส่วนมากกู้ได้ 95-100% อยู่แล้วครับ

กู้เกินใช่ครับ ได้เงิน 3.5 กู้ 3.5 เข้ากระเป๋าเรา 5 แสน แต่เงื่อนไขคือราคาประเมินต้องสูงกว่า ราคาที่ขาย (เพราะราคาซื้อขาย make ได้ครับ) เซลล์ทำให้ได้เสมอไม่ว่าจะมือ 1 หรือ 2 แต่มูลค่าสินทรัพย์ต้องมี

2.ถูกครับ เพราะถ้ารีไฟแนนซ์ปุ๊บ กลับไปโดนค่าปรับ 3% เหมือนเดิมอาจจะลองทำรีเทนชั่น(ขอลดดอกเบี้ยที่เดิม แล้วดูเงื่อนไขดูครับว่าติด 3 ปีไหมบางเจ้า รีเทนชั้นแล้วจะไม่โดนค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด 3%)

ลืมอีกข้อก่อนทำสัญญาเช็คดีๆนะครับ ว่าสัญญาเขียนเงื่อนไขยังไง 3 ปีสามารถรีไฟแนนซ์ได้ไหม บางที่มีบังคับต้องอยู่กับธนาคารนี่ 5 ปีนะครับทำให้เราโดนดอกเต็มๆ 2 ปี โดยเฉพาะพวกฟรี ค่าประเมิน ค่าจดจำนองนี่ตัวดี

ผมขอถามเพิ่มเติมในกระทู้นี้นะครับ

ผ่อนบ้านนี้ เค้าผ่อนล้านละหมื่นเหรอ พอดีไปดูบ้านกลางเมืองมา เซลล์บอก ล้านละสามพันห้า

บ้านแปดล้านกว่า ผ่อนเดือนละสามหมื่น

เลยแบบ แต่ละคนบอกไม่เหมือนกันเลย

ส่วนใหญ่แบงค์เค้าให้ผ่อนเท่าไหร่กัน

ยกตัวอย่างของผมละกันนะครับ เพราะเพิ่งกู้ซื้อบ้านมาสดๆร้อนๆ เหมือนกัน

- ผมเริ่มจากประเมินคร่าวๆ เลยครับว่าถ้าจะซื้อบ้าน ด้วยรายได้ของเราปัจจุบัน น่าจะซื้อบ้านได้ที่ราคาประมาณเท่าไหร่ แล้วเริ่มไปดูบ้านที่ตรงกับเงื่อนไขที่เรามี และตรงกับที่เราต้องการเลย

** แต่ถ้าเราไม่มั่นใจว่ารายได้แบบเราจะกู้ได้ยอดเงินประมาณเท่าไหร่ เราลองไปหาโครงการแล้วลองยื่น Pre Approve กับแบ๊งค์ดูก่อนได้ครับ เค้าจะประเมินให้ว่า ราคาเท่านี้ผ่านมั้ย แต่มันก็คล้ายก็ยื่นจริงแหละ **

- พอได้บ้านที่ต้องการก็ทำเรื่องขอสินเชื่อผ่านทางโครงการเลยครับ พวกนี้เค้าจะมีเจ้าหน้าที่สินเชื่อของแต่ละแบ๊งค์ที่เค้าดีลกันอยู่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่จะฟรีค่าประเมินอยู่แล้ว ก็ยื่นไปเลยครับ 4-5 แบ๊งค์

- ขั้นต่อมาก็ส่งเอกสารกับแต่ละเจ้าซึ่งส่วนใหญ่ก็จะขอเอกสารคล้ายๆ กัน อาจมีบางเจ้าขอเพิ่มเติมแตกต่างกัน ก็จัดการให้เค้าไป

- ทีนี้พอเอกสารครบก็รออย่างเดียวละครับ ว่าจะผ่านไม่ผ่าน ถ้าเจ้าไหนไม่ผ่านก็รอเจ้าอื่น สุดท้ายถ้าผ่านหลายเจ้าก็ลองเอาขอเสนอพวก ดอกเบี้ย ค่าประกัน ค่าผ่อนขั้นต่ำ มาลองพิจารณาดูว่าชอบเจ้าไหนที่สุด ก็เลือกเจ้านั้น

ทีนี้ก็จบละครับ เป็นเรื่องการทำสัญญากับแบ๊งค์ก็เตรียมพร้อมเป็นหนี้ได้

ล้านละ5พันครับ ผมผ่อนอยู่5ล้านจ่ายที่25000ครับ

แล้วแต่ดอกเบี้ยที่เราได้ด้วยแหล่ะครับ แต่ส่วนใหญ่เวลาเราคิดเอง เริ่มต้นก็ล้านละ 7พัน ส่วนจะมากกว่านั้นหรือน้อยกว่าก็แล้วแต่ธนคารจะจัดให้ละครับ

อย่างของผมก็ล้านละ 3500 โดยประมาณสำหรับปีแรก ปีต่อไปก็ค่อยขยับขึ้นตามเรทดอกเบี้ยที่มากขึ้น

แนะนำว่าควรหาคนมาตรวจสอบห้องครับ เพราะหลังๆเจอข่าวไม่ดี หมกเม็ดเยอะเหมือนกันครับ บางโครงการก็ลดสเปคเนียนๆซะงั้น