โดยทั่วไป เฉลี่ยๆ

แบบขายหมดทั้งโครงการ จะกำไรประมาณกี่% ครับ

เกิน 100% แน่ๆ

Gross margin 25-35%
Net margin 10-15%

สมัยเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ผมเคยปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าไปสร้างบ้านแฝดขาย

ที่ดินเค้าซื้อเอง

บ้านแฝด 30 ตรว เค้าขาย 2.9 ล้าน

แต่ราคาสร้างบ้านจริงแค่ 1.0 ล้าน

ลองคำนวนคร่าวๆครับ ว่ากี่เปอเซน

อ่อ ที่ดินที่ พุทธมณฑล สาย 4 นะครับ แถวๆเพชรเกษม 77

เดี๋ยวนี้บ้านจรรสรรกำไรน้อยมากครับ ค่าของ ค่าแรง ขึ้นมากแถมคนก็กูไม่ค่อยผ่านด้วย ยิ่งตอนนี้คนรุ่นใหม่ๆเริ่มมีความคิดเช่ามากว่าซื้อแล้วเพราะภาระดอกเบี้ย ย้ายงานฯลฯ สรุป ถ้าเป็นโครงการระดับ เล็กไปกลาง (ไม่ถึงมหาชน) ผมว่ากำไรน้อยมากครับ บ้านสามล้านจะกำไรแค่ แปดแสนเองครับ ผมพูดเรื่องจริงนะครับ นี่คือกรณีที่มีที่อยู่แล้วนะครับ ถ้าต้องซื้อที่ดินด้วย ผมว่ายากปิดประตูเลยครับ...

ตอบคร่าวๆ กำไรของบริษัท จริงๆ net profit จริงๆ แค่ 10-20% ขึ้นอยู่กับต้นทุนแต่ละส่วน แต่มีกำไรที่แฝง เช่น ที่ดิน ก่อนโอนเข้าบริษัท เจ้าของบริษัทอาจจะขายทำกำไรเข้าบริษัทไปก่อน การชาร์จค่าบริหารโครงการ เข้าบริษัท ค่านายหน้า etc

บ้าน3ล้าน กำไรแปดแสน ผมว่าเยอะนะครับ

ผมไม่บอกแล้วกันว่าผมเป็นอาจารย์มหาลัยที่ทำวิจัยกับบริษัทไหนอยู่ แต่ตอนนี้กำไร 20% ก็ถือว่าหรูมากแล้ว แล้วอันนี้ปิดโครงการนะ ปิดไม่ได้นี่เก๊กซิมต่อ กำไรหดเรื่อย ๆ

ไปไล่ดูได้ เดี๋ยวนี้หมู่บ้านใหญ่แทบไม่สร้างตู้มเดียวจบเลย ใช้วิธีแบ่งเฟสเอา ทยอยปิดทีละเฟส แล้วค่อยไปเปิดเฟสต่อไป เพราะจะได้จมทุนไม่มาก หมู่บ้านไหนสร้างตู้มเดียวหมด ไม่มั่นใจจริงว่าขายได้ ก็โง่

ล่าสุดไปกับญาติ จะซื้อบ้านหมู่บ้าน 8 ล้าน เป็นหลังแรก ๆ ในเฟส ผมบอกเซลล์ ลดให้หน่อย 1.2 ล้าน ลดให้ได้ญาติผมซื้อเลย ญาติผมกับแฟนกู้ร่วมกันผ่านอยู่แล้ว เซลล์บอกขขอไปคุยกับหัวหน้าก่อน เพราะลดเยอะเกินที่ตัวเองให้ได้

หายไปสองวันโทรกลับมา ขอลดให้ล้านหนึ่งแทนได้ไหม ผมบอกได้ เคาะให้ญาติเลย เพราะเซลล์พวกนี้ เอาเงินเข้าบ.ไวเท่าไร ขาดทุนน้อยเท่านั้น บ้านมันเสื่อมตามกาลเวลา ยิ่งบ้านใหม่ราคาแพง มีคราบนิดหน่อย คนก็ยี้แล้ว

คอนโดนี่ก็ทำเลล้วน ๆ แล้วนับวันยิ่งหายากขึ้นเรื่อย ๆ กำไรหดเรื่อย ๆ ด้วยเพราะคนกำลังซื้อน้อยลง บางบ.นี่ถึงกับประกาศเปิดโครงการแต่ยังไม่สร้าง แล้วให้ผ่อนกับบริษัทปีสองปี ไม่คิดดอก เพื่อให้บ.เอาเงินจากโครงการนี้ ไปปิดโครงการก่อนหน้าด้วย ใครลุกช้า โดน

จริงๆไม่ถึง... ถ้าไปเพิ่มตรงงบโฆษณา+ของแถมในบ้าน แต่ หกเจ็ดแสนมีแน่ๆครับ

คอนโดที่ผมซื้อแต่ไม่ได้อยู่
จะขายต่อก็โดนโครงการลดราคากระหน่ำซัมเมอร์เซล
ขายตอนนี้เข้าตัวเองจุกๆ

ปลุกบ้านขายต้นทุนแฝงเยอะ
ค่าของ ค่าแรงงานช่าง ดอกเบี้ยแบงค์ ค่าโอน ค่าพัฒนาที่ดิน เดินน้ำ เดอนไฟ ทำถนน
ยิ่งปลุกแล้วขายไม่ออก ดอกเบี้ยแบงกินขาย
คร่าวๆ 20-30% ก็หรูละ
กำไรจะมากขึ้น เมื่อโครงการมีที่ดินอยุ่แล้ว ไม่ต้องซื้อ

ที่รู้คือราวๆ 20% ไม่เกิน 30% เเน่ๆ อันนี้คือดีเเล้วนะ

ถ้านับต้นทุนทางอ้อมหลักๆอย่างเินกู้เนี่ย พวก dead stock นี่กำไรบางเฉียบ ต้องรีบปล่อยบ้านปิดเงินกู้อีกไม่งั้นดอกกินกำไรเรื่อยๆ ไม่นับต้นทุน operation พวกค่าเเรงคน ค่าจ้าง ค่าโฆษณา ค่าโอน ค่า service-p/m บานตะทัยเลย

บางคนซื้อที่ประมาณ 1ไร่ ที่ไม่ค่อยสวย น้ำท่วมทางเข้าปากหมู่บ้าน ซื้อเสร็จเอาไปเข้าแบงค์ กู้เงิน สร้างบ้านซอยเป็นหลังเล็ก ๆ ขาย 2-2.5 ล้าน 5 หลังเล็ก 1 หลังใหญ่ ขายให้พวกวัยรุ่นสร้างตัวแถบโรงงาน ช่วยดันให้กู้เกินก็มี เอาส่วนต่างเข้าล่อ

ขายหมดหาซื้อที่สร้างขายใหม่