ไม่นับเช่าหอนะครับ เพราะค่าเช่าหอมันถูกแน่นอน เพราะมันเล็กๆ ไม่มีที่จอดรถ

ขอข้ามดราม่าต่างๆไปเลยนะครับ ขอทราบความเห็นในเชิงเศรษฐศาสตร์จริงๆ

พอดีผมไม่ค่อยมีความรู้ด้านนี้ แต่ผมงงๆว่า เช่าอยู่มันเหมาะกับการลงทุนยังไง

สมมติบ้าน ราคา 2 ล้าน ก็ผ่อน 10,000 บาท ค่าเช่าอาจจะ 8,000 บาท ทีนี้พอนานวันไปค่าเช่าก็แพงขึ้นมาชน 10,000 อยู่ดี สมมติ 20 ปีผ่านไป เราอาจจะต้องเช่าที่ 13,000 บาท

แล้วสมมติเราเก็บเงินซื้อสด 20 ปี ผ่านไป บ้าน 2 ล้านน่าจะกลายเป็น 3 ล้านกว่านะ

อีกอย่างสมมติเราผ่อนไปแล้ว 10 ปี สมมติเรามีปัญหาเราอยากจะขาย 10 ปีผ่านไป เงินเฟ้อด้วย (อาจจะขึ้นเป็น 3 ล้าน) บวกเงินที่เราผ่อนไปด้วย ต่อให้เราขายแบบร้อนเงิน ก็พ จะมีอะไรติดไม้ติดมือบ้างนะ แต่ถ้าเราเช่า เราลงเดือนละ 2,000 ถ้าไม่นับกำไร มันแค่ 4 แสนกว่าเอง

เพราะยังไงคนก็ต้องมีที่อยู่ เพียงแต่ต้องซื้อตามกำลังที่คนผ่อนได้ 30-40% ของเงินเดือนอะไรก็ว่าไป

หรือจริงๆเราควรเอาส่วนต่าง 2,000 นั้นไป DCA ยาวๆ

ส่วนการซื้อเพื่อลงทุน หรือ เก็งกำไร ในกรณีเรามีตัง อันนี้น่าจะแล้งแต่ความถนัด ถนัดคุมช่าง คุยลูกบ้าน หรือถนัดดูตัวเลข เพราะมันก็น่าจะเป็น passive ทั้งคู่

คหสต
เช่ามันคุมค่าใช้จ่ายได้ครับผมว่านะ
ซื้อบ้านมาใหม่ ต้องลงทุนซื้อของโน่นนี่ๆเยอะมากเทียบกับเช่า เพราะต้องมีเฟอร์หรือไรพวกนี้
บ้านเราเองไปเรื่อยๆต้องมีซ่อม พวกสี เเตกร้าว ทรุด ล่อน
ในขณะที่เช่าถ้าท่อเเตกก็เรียกเจ้าของบ้านมาซ่อม ในเคสที่เราไม่ได้ไปพังบ้านเค้านะ

เช่าเเล้วบ้านเก่าก็ย้ายที่ใหม่

ไม่มีอะไรผิดถูก ต้องดูข้อจำกัดของเเต่ละตัวบุคคล

ปล ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง

ผมเช่าครับ เรื่องเศรษฐศาสตร์ไม่รู้คร้บ

เช่าครับ

ส่วนนึงเพราะมีเซฟโซนอยู่แล้วคือบ้านเกิดเลยตัดสินใจว่าจะไม่ซื้อ

ซื้อบ้าน ดูดีๆ

ไม่งั้นจะ

ล่ามด้วยต้น เฆี่ยนด้วยดอกเบี้ย ไปตลอดชีวิต

ที่พิมพ์มา คือ ไม่เคยมี คอนโดหรือบ้านเองใช่ไหมครับ เดาว่าแบบนั้น

1. ค่าเช่าในไทย แทบไม่ขึ้นนานแล้ว หลังโควิดกับก่อน โควิดนี่ คนละราคากันเลย แต่ค่าเช่าถูกลดแน่ๆ โดนส่วนใหญ่ น่าจะเป็นแบบนี้
2. ค่าอื่นๆของการเป็นเจ้าของมันมี เช่น ถ้ามีอะไรก็ต้องซ่อมเอง ยิ่งพวก คอนโด บ้าน ทุกๆ 5-10 ปี มันมีอะไรพังแน่นอน แล้วแต่การดูแลของคนอยู่ อาศัยด้วย
3. พอราคา ค่าเช่า มันไม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่ขึ้นเหมือนกัน ส่วนตัวคิดว่า 90% ของที่อยู่อาศัย เท่าทุนหรือขาดทุน ตอนนี้มีแต่คนแย่งกันขาย คนซื้อหายากกว่ามาก
4. พอเราผ่อนธนาคารมันมีดอกเบี้ยด้วยเหมือนกัน คนไม่ค่อยคิดตรงนี้ คือ ถ้าปล่อยเช่า ปีนึงถ้าว่างเกิน 1 เดือน คือ ขาดทุนทันที

มันมีข้อเสียอีกหลายๆ ข้อที่ไม่มีใครมานั่งอธิบาย แต่ถ้าซื้อที่ดี ก็ดีไปตามที่ว่ามา ราคาขยับขึ้นได้ ปล่อยเช่าได้ตลอด แต่ไม่เสมอไป

เทียบกันกับเช่าอยู่ คือ ตัดพวกข้อเสียออกไปหมด อยากย้ายก็ย้าย ปีต่อปี เงินส่วนเหลือ เอาไปลงทุน แทบแบบ yield% ยังไงก็ดีกว่า

แต่ถ้าเราซื้อส่วนใหญ่มันเป็นเงินกู้ ก็ต้องมีสภาพคล่องมาจ่ายให้พร้อม

ทุกอย่างมันมีข้อดี ข้อเสีย ถ้าเลือกกลับไปได้ ผมจะเลือก เช่าอยู่มากกว่าซื้อ

อันนี้จริงบ้านผุ พัง รั่ว แตกร้าว ไม่ต้องจ่ายเอง จะจ่ายเองพวกค่าล้างแอร์กับหลอดไฟซะมากกว่า หลอดไฟเจ้าของบ้านก็ให้แจ้งแล้วให้ช่างมาเปลี่ยนแหละแต่ผมขี้เกลียดรอ เปลี่ยนเองตลอดและก็ค่าล้างแอร์เจ้าของบ้านบางคนเขาก็ล้างให้

เพิ่มให้อีกข้อ

ตอนขายไม่ใช่ว่าจะขายได้ง่ายๆ

คิดแบบลวก ๆ เร็ว ๆ ครับ และอันนี้ผมหมายถึง ตจว. นะครับ

- บ้าน 2 ล้าน ผ่อน 1 หมื่นน่าจะแค่ช่วงแรก ๆ ผ่อนจริงน่าจะราว ๆ 14,000-15,000 20-30 ปี ก็ 4.5-5 ล้านกว่า ๆ

- บ้าน 2 ล้าน 10 ปี ราคาขึ้นเป็น 3 ล้าน ตรงนี้แล้วแต่ทำเลเลย อาจจะขึ้นแค่หลักแสน (เจอหลายเคสเป็นขึ้นมาแค่สามสีแสน ไม่คุ้มกับที่ผ่อน ค่าซ่อม ค่าโน่นนี่นั่นบ้านไปเลย) หรืออาจจะขึ้นหลักล้านเลย จู่ ๆ มีถนนตัดผ่าน มีตลาดนัด ห้างใหญ่มาเปิดใกล้ ๆ และสำคัญ ปล่อยขายบ้าน 10 ปี ไม่ใช่จะขายได้ง่าย ๆ เพราะคนซื้อเค้ามีตัวเลือกบ้านใหม่ในราคาเรตเดียวกับบ้านที่เราประกาศขาย

- บ้าน 2 ล้าน ทำเลทั่วไป ๆ ค่าเช่าเฉลี่ยๆ ประมาณ 6 พัน+- ไม่น่าจะใช่ 1 หมื่น

- บ้านเช่า สละเรือได้ตลอดเวลา

มันก็มีข้อดีข้อเสียต่างกันนะ บ้านเช่า บ้านซื้อ เราต้องวัดจากปัจจัยตัวเรา หน้าที่การงาน อนาคต ฯลฯ

ผมอยากให้มองว่าเรื่องความคุ้มค่าระหว่างซื้อ-เช่าบ้าน เนี่ยมันเเล้วเเต่สถานะทางการเงินเเละการใช้ชีวิตของเเต่ละบุคคลละกัน

ถ้าใครมีเงินสด ลงหลักปักฐานเเน่นอน ตั้งใจว่าเริ่มต้นเเละใช้ชีวิตตรงนี้ อยากมีทรัพย์สินของตัวเอง ก้ซื้อบ้านน่าจะเป้นอะไรที่คุ้มค่ากว่า มีทรัพย์สิน ได้ปักหลักใช้ชีวิต ได้เเต่งบ้านได้มี"ที่ของตัวเอง"จริงๆ ไม่เหมือนเช่าที่จะทำอะไรหรือขยับขยายอะไรก้ไม่ได้ ไม่ได้ผูกพันธ์กับบ้านเหมือนซื้อด้วย

เเต่ถ้าใครยังไม่เเน่นอน มีเเนวโน้มย้ายถิ่นฐานหรือที่อยู่ ไม่อยากยึกติดกับที่เดียว ไม่อยากมีภาระ เช่าก้เป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เพราะมันคุมงบในวงจำกัดได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายเเฝง ถึงเเม้ค่าเช่าระยะยาวจะมีเเนวโน้มขึ้นเป็นเส้นตรงก้ตาม คือเราจะมีสภาพคล่องสูง อิสระ ค่าใช้จ่ายเราจะไม่ตึงเหมือนตอนผ่อนบ้านเเน่ๆ

เเต่ท้ายที่สุดถ้าอยู่ที่ใดที่หนึ่งนานๆจริงๆการซื้อความคุ้มค่าจะชนะเช่าอยู่เเล้วครับ ลองคิดภาพอาม่าอากงตอนซื้อบ้านเเบบนั้นยังไงก้คุ้ม เเต่สำหรับบางคนในยุคปัจจุบันมันไมไ่ด้ใช้ชีวิตเเบบนั้นเเล้วเเค่นั้นเอง

คหสต.นะครับ
ผมเช่าบ้านเพราะว่าสะดวกใกล้ที่ทำงาน+โรงเรียนลูกสาว เช่าเขาเดือนละ 6,000 บาท แต่ถ้าให้ซื้อที่ในโซนนี้ราคาไม่ต่ำกว่า10ล้านครับ

ผมอาจเม้าท์ยาวหน่อยนะครับ ลองอ่านแล้วเก็บไปปรับใช้กับตัวเอง
อาจไม่เหมาะกับทุกคน แต่นี่คือมุมมองของผม
.
ผมเป็นคนนึงที่ตั้งใจจะเช่าครับ แต่ต้องมาผ่อนบ้านต่อจากครอบครัว
เพราะคุณพ่อกับคุณแม่ไม่สามารถทำงานต่อได้ แต่ "หนี้บ้านยังอยู่"

ผมคิดมาตลอดว่าถ้าผมเรียนจบ ผมจะเช่าห้องเล็กๆอยู่ก็ได้ แล้วตัวเองทำงานหาเงิน เก็บเงิน ลงทุน
ผมไม่อยากมีหนี้เลย เพราะผมรู้ว่าถ้าผมเป็นหนี้ ผมก็ต้องหาเงินทุกเดือนมาจ่ายมัน
และชีวิตที่อนาคตไม่แน่นอน สำหรับผมการมีหนี้ระยะยาวที่ผูกมัด ไม่ตอบโจทย์ (ผมอายุ 29 นะ)

ก่อนที่พ่อแม่ผมจะทำงานต่อไม่ได้ ผมเคยเถียงกันหนักมากด้วย
ผมถามว่า 'ทำไมต้องซื้อบ้านเพื่อจ่ายรายเดือนนานเป็น 20 ปี'(ไม่รวมดอกเบี้ย)
แล้วถ้าระหว่างนั้นทำงานไม่ได้ จะเอาเงินที่ไหนจ่ายเหรอ
แต่ที่บ้านก็ไม่ได้คิดอะไร เพราะเขาน่าจะมองว่าผมมองโลกแง่ร้ายเกินไป

ส่วนผมก็ใช้ชีวิตไปโดยไม่สร้างหนี้แหละ...
จนกระทั่งพ่อกับแม่ เกิดเหตุบางอย่างที่เขาทำงานต่อไม่ได้ แต่หนี้ยังอยู่
ผมเลยต้องมาจ่ายหนี้บ้านต่อให้ แล้วไม่ใช่น้อยๆนะ 60k+ บาท/เดือน
ไม่รวมหนี้อื่นๆ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง ฯลฯ
.
คำถามคือ ทำไมไม่ขายบ้าน? ผมพูดเลย "แม่งขายโคตรยาก"
ถ้าจะขาย ก็ต้องลดราคา หรือหานายหน้ามาช่วยเก่งๆหน่อย สภาพคล่องมันต่ำ

แล้วตลอดเวลาที่คุณขาดรายได้ เท่ากับว่าต้องหาเงินมาจ่ายแบงค์ทุกเดือนๆ
ขายก็ไม่ได้

ในขณะที่การเช่า มีความยืดหยุ่นกว่ามาก flexible กว่ามาก
ผมคิดตั้งแต่ตอนเรียนด้วยซ้ำว่าถ้าจะซื้อบ้าน ผมยอมไปเช่าโรงแรมเปลี่ยนไปเรื่อยๆยังดีกว่า 555
ตอนนั้นที่บ้านก็คิดว่าผมประหลาดแหละ ทำไมคิดแบบนั้น
คือผมค่อนข้างชอบอิสระ ไม่ชอบอะไรที่ผูกมัดวุ่นวาย (ผมไม่มีแฟน ไม่มีลูก เพราะมันคือภาระสำหรับผม)
ถ้าผมเลือกเช่า อยากออกตอนไหนก็ออก ไม่ต้องจ้างคนทำความสะอาด มีคนมาซ่อมของให้
เฟอร์นิเจอร์ไม่ต้องซื้อ เผลอๆมีส่วนกลาง ฟิตเนส ฯลฯ (ถ้าเช่าคอนโด)

วิธีคิดผมมันอาจเหมาะกับผมคนเดียวก็ได้นะ ฟังหูไว้หู
แต่มันน่าหงุดหงิดครับ เดือนนึงผมหาเงินได้ไม่ต่ำกว่า 800k-1M
แต่ติดตรงหนี้บ้านที่ต้องมาจ่ายเนี่ยแหละ แทนที่จะได้ไปลงทุนให้พอร์ตโต เสียเวลามาก

ถ้าคุณไม่มีหนี้บ้าน ไม่มีหนี้ก้อนใหญ่
สมองคุณจะทำงานคล่องมาก มันคือความ flow อิสระในหัว ไม่ต้องคิดอะไรเยอะ มีแต่โอกาสให้เห็น

ถ้าคุณจะซื้อบ้านเพื่ออยู่ ผมไม่มีอะไรแย้งนะ
แต่ถ้ากะจะลงทุน ต้องตั้งเป้าตั้งแต่แรกว่ามันคือการลงทุน และคุณมีแผนจะขายมันตอนไหน ขายยังไง

ถ้ากะว่าซื้อๆไป ผ่อนไป วันนึงเป็นของเรา คุณอาจประเมินความเสี่ยงต่ำไป
หนี้ 30 ปี คือความเสี่ยง 30 ปี

ถ้า 30 ปีนี้ คุณตกงาน, ป่วยหนัก, ธุรกิจเจ๊ง
หรือ"แค่"เบื่องาน แต่ลาออกไม่ได้เพราะต้องผ่อนบ้าน
ถ้าคุณผ่อนไม่ไหว คุณถูกยึด คุณเสียทั้งบ้าน และเสียทั้งเงินที่จ่ายไปทั้งหมด (ดอกเบี้ย+ค่าซ่อม)

ถ้าคนเช่าตกงาน... เขาก็แค่ "ย้าย" ไปอยู่ที่ถูกลงครับ เขาไม่โดนยึดอะไรเลย

ถามว่าแบบไหนดีกว่ากัน มันขึ้นอยู่ชีวิตคุณเลยว่าคุณคาดหวังอะไร

แต่ถ้าถามผม แล้วผมย้อนเวลาไปบอกพ่อแม่ในอดีตได้
คงบอกว่า อย่าซื้อบ้านครับ
สะสม asset ให้เยอะก่อน แล้วให้เงิน passive ที่มีไปจ่ายค่าผ่อนบ้านให้แทน

ถ้าเงินเยอะมาก เหลือๆ ก็ซื้อสด แต่อย่าผ่อนโดยไม่มีแผนการ
เพราะชีวิตมันไม่ได้ใจดีขนาดนั้น วันนี้เรามองว่าทุกอย่างไปได้สวย
แล้วอีก 30 ปีล่ะ ? ทุกอย่างเหมือนเดิมหรือเปล่า

ผมซื้อบ้านนะ ตัดสินใจซื้อเพราะจะได้มีอะไรเป็นของตัวเองซักที เรื่องย้ายที่ทำงานก็ไม่ห่วงเพราะทำกับโรงงานของที่บ้าน สองล้านเดือนนึงก็จ่ายหมื่นนิดๆ ผ่อนไปเรื่อยๆ รีไฟแนนท์เอา ถ้ามีเงินก็ก็ค่อยปิด

มองแยกอย่างงี้ก่อนครับ การที่ท่านซื้อบ้านแล้วอยู่ มันก็ไม่เชิงว่าท่านไม่ได้เช่าบ้าน แต่จริงมันท่าน "เช่าบ้านตัวเองอยู่"

หมายความว่าท่านสามารถเอาบ้านของท่านที่ผ่อนอยู่ไปปล่อยเช่าได้ สมมติว่าได้คืนมา 8000 บาท/เดือน มันก็หมายความว่าการที่ท่านอยู่ opportunity cost มันหายไปแล้ว 8000 บาทต่อเดือน หรือจริงๆท่านสามารถปล่อยเช่าบ้าน 8000 บาท แล้วท่านก็ไปเช่าบ้านอื่นราคา 8000 บาทต่อเดือนแทน ทางการเงินมันก็ค่าเท่ากันเลย

พอมองแยกอย่างงี้แล้วมันมองง่ายกว่ามั้ย ทีนี้ผมเข้าใจว่ามนุษย์เราต้องมีบ้าน แต่ทางการเงินมันควรมองแยก มันจะได้ประเมินความคุ้มค่าได้ง่ายกว่า ทีนี้ก็แค่แยกว่า สมมติท่านต้องจ่ายเดือนละ 10000 บาท เพื่อกู้เงินมาซื้อทรัพย์สินราคา 2 ล้าน ซึ่งให้ผลตอบแทนได้เดือนละ 8000 บาท ทีนี้ถ้าท่านสามารถเอาเงิน 2 ล้าน ไปลงทุนอะไรก็แล้วแต่แล้วได้ผลตอบแทนมากกว่า 8000 บาท หรือได้มากกว่าปีละ 5% มันก็น่าสนใจ

แต่ในความเป็นจริงมันทำไม่ได้ เพราะถ้าท่านกู้ไปลงอย่างอื่นที่ไม่ใช่บ้าน ดอกเบี้ยมันไม่ใช่ MRR 7% แน่นอน อีกทั้งถ้าท่านขยัน refinance หน่อย อัตรากู้มันก็ยิ่งต่ำกว่า 7% อีก

เพราะงั้นเคสลงทุนบ้านคุ้มไม่คุ้ม ผมว่ามันอยู่ที่คอนดิชั่นว่าถ้าท่านมีเงินสด เอาไปซื้อบ้านมันคุ้มไม่คุ้มมากกว่านะ แต่ถ้าท่านต้องการกู้เพื่อเอามาลงทุนอะไรซักอย่าง (ซึ่งก็คือบ้าน) มันจะมีเรื่องอัตราดอกเบี้ยกู้เข้ามาอีก ทีนี้ผมก็มองว่ามันก็คุ้มนะ มันไม่ได้แย่เลย เอาเงิน 2000 ไปลง DCA มันไม่ได้อะไรเยอะแยะหรอก อย่าไปบ้าจี้ตามพวกอินฟลูที่บอกซื้อบ้านคือโง่มากเลย แต่สิ่งที่ควรทำคือดูอนาคตของบ้านด้วย เพราะบ้านเรามันคือทรัพย์สินก้อนใหญ่ที่เราต้องพึ่งมันไปอีกเป็น 10 ปี เพราะงั้นต้องดู potential ของมัน ว่าพื้นที่นี้อนาคตมันจะขึ้นมั้ย ไม่ใช่ดูแต่บ้านสวยๆ แต่พื้นที่ไม่มีอนาคตเลย แบบนี้มันก็ไม่เรียกการลงทุน

แสดงว่าขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านหลังนั้นๆ ค่าเช่า ทำเล รายได้เรา น่าจะไม่ตายตัวใช่มั้ยครับ